Основные принципы модернизации жилья. Как выбрать тот вид модернизации жилья, что окупится при продаже. Модернизация функционального назначения и конструктивных решений квартир и планировочных элементов зданий
Вконтакте Facebook Twitter Лента RSS

Основные принципы модернизации жилья. Как выбрать тот вид модернизации жилья, что окупится при продаже. Модернизация функционального назначения и конструктивных решений квартир и планировочных элементов зданий

    Классификация зданий по капитальности. Принципы модернизации жилья. Опорный жилищный фонд. Основная проблематика по реконструкции жилых зданий. Понятие модернизации и перепланировки.

Классификация жилых зданий по капитальности

Жилые здания 1…3 групп капитального составляют опорный жилой фонд

Принципы модернизации жилья

В современных условиях рыночных отношений сформировались 3 принципа модернизации:

    Адресное проектирование (на конкретные группы жителей вплоть до индивидуального проектирования)

    Ориентация на рыночную экономику (финансирование реконструкции потребителям – заинтересованными лицами и др.)

    Максимальное использование возможностей реконструируемого строения

Формирование современного жилого фонда базируется на учете разнообразия потребительского спроса.

На сегодняшний день в Росси сложились три принципиальные категории городского жилья:

    Для богатых собственников (бизнес-класс, в том числе типа «Элит», «Премиум»)

    Для среднего класса (эконом-класс)

    Для малоимущих (социальный класс – это муниципальное жилье, в том числе неприватизированное (жилплощадь за квартплату) и др.).

При реконструкции следует стремиться к тому, чтобы разные социальные группы населения не пересекались в одном пространстве (секция, двор)

Опорный жилищный фонд

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений различных видов и разных форм собственности.

В состав жилищного фонда входит:

    Жилые дома

    Специализированнее дома

    Квартиры

    Служебные жилые помещения

Виды жилищного фонда:

    Частичный жилищный фонд:

    Фонд в собственности граждан (индивидуальные жилые дома, приватизированные квартиры и т.д.)

    Фонд в собственности юридических лиц

    Государственный ж. фонд:

    Ведомственный фонд в федеральной собственности

    Фонд в собственности субъектов РФ и ДР.

    Муниципальный ж. фонд

    В собственности города

    Общественный ж. фонд

    В собственность общественных объединений

Основная проблематика по реконструкции жилых зданий

Основная проблематика реконструкции жилых зданий состоит в наличии следующих фактов М и Ф износа:

    Наличие дефектных планировок

    Изношенные инженерные сети и оборудование

  • Вне здания

    Изношенность строительных конструкций вследствие недоремонта

    Покрытия и водостоки

    Стены (особенно наружные)

    Перегородки

    Перекрытия

    Заполнение дверных и оконных проемов

    Элементы лестниц

    комфортности

    По площадям помещений

    По оснащенности инженерными сетями

    Несоответствие объемно-планировочного и архитектурно-конструктивного решения современным требованиям пожарной безопасности

Эти вопросы весьма актуальны, т.к. в зданиях постройки до середины 70х годов помещения на этаже не отделены от вертикальных-коммуникаций (ЛЛУ), что затрудняет, а часто и делает невозможным эвакуацию людей

Элементы лестничных клеток часто выполнены из горючих материалов (дерева)

В зданиях традиционной постройки много внутренних деревянных конструкций (перекрытия, перегородки), что способствует распространению пожара как в плане, так и по высоте здания.

    Несоответствие современным требованиям тепловой защиты зданий

    Энергорасточительность

    Низкая теплотехническая эффективность наружных ограждающих конструкций

По совокупности следующих показателей,

    Величина МИ (функциональная составляющая)

    Величина ФИ (техническая составляющая)

    Сроков эксплуатации здания

    Градостроительной ситуации

Понятие модернизации и перепланировки

Модернизация – устранение МИ с помощью перепланировок и (или) заменой инженерного оборудования без изменения объема и назначения здания

Перепланировка – виды модернизации, связываемая изменением планировочной структуры квартиры, секции или здания

6.1. Модернизация функционального назначения и конструктивных решений квартир и планировочных элементов зданий

Принципы модернизации зданий. Под модернизацией понимают такой капитальный ремонт или реконструкцию, которые сопровождаются превращением здания в отвечающее современным требованиям технической и функциональной эксплуатации сооружение.

Модернизируя здание, планировку максимально приближают к требованиям функциональной комфортности. Инженерное оборудование совершенствуют, оснащают современными системами и установками.

Принципы модернизации зданий зависят от их особенностей, заложенных при возведении, и подчинены выбранной стратегии.

Стратегия модернизации зданий. Модернизацию основывают на трех предпосылках:

- – приоритетности адресного проектирования состава и структуры квартир в здании;

- – всесторонней ориентации на рыночную экономику;

- – максимального использования особенностей конструктивного и планировочного решения строения.

Под адресным проектированием подразумевают формирование таких концепций модернизации, в результате которых должно быть получено жилье, рассчитанное на удовлетворение требований комфорта конкретных категорий жителей. Предполагается переход от создания квартир для усредненного пользователя к индивидуальному проектированию для конкретных жителей, тем более что перепланировка старого здания всегда несет в себе признаки неповторимости.

При ориентации модернизации на рыночную экономику, следует стремиться возложить финансирование ремонтов на потребителя, а централизованные ресурсы использовать для удовлетворения насущных потребностей города или территориальных образований. При ограниченности таких ресурсов у муниципальных властей часть оплаты ремонтов следует переложить на заинтересованных юридических и физических лиц, а не на материально необеспеченную часть населения.

Необходимо учитывать тенденцию имущественного расслоения горожан и формирования у жителей разного достатка различных комфортных требований к жилью. Исходя из этого, модернизировать квартиры в расчете на определенные категории пользователей.

В первую категорию включают малоимущих и наименее обеспеченных горожан, которые живут в квартирах на условиях аренды или приватизации. Для них возможно ограничение комфортных требований минимальными, но достойными условиями. Они должны обеспечивать безопасность и гигиеничность в сочетании с минимумом современных удобств.

Ко второй категории можно отнести основную часть среднего класса. Жителей, претендующих на расширенные жилищные услуги, более комфортабельное жилье, собственное или арендуемое за относительно более высокую плату, чем социальное.

Эта категория по своему составу не однородна. Включает в себя не только жителей, экономически способных обеспечить себя жилищем, по комфортности близким к европейским стандартам. Существует менее обеспеченная прослойка, которой доступно только некоторое повышение комфортности по сравнению с квартирами горожан первой категории.

Существует тенденция прямого использования западных аналогов без адаптации к нашим традициям и условиям. Главное из них – это приоритет многоэтажных зданий с общими для нескольких квартир входами на этажной площадке лестничной клетки, но не с отдельными выходами из них на улицу.

Построенные 100-50 лет назад в ставших теперь престижными районах города такие здания подлежат первоочередной реконструкции. Автономное (в отдельной квартире) устройство в них апартаментов для состоятельных людей вызывает антагонизм среди жителей секции.

Как видно, следует переходить к передаче под дорогое жилье зданий целиком, что должно в какой-то мере снять напряжение в отношениях между соседями. Однако нельзя с уверенностью сказать, что в нашем обществе с психологическим стереотипом всеобщего равенства не может возникнуть противостояние жителей соседних домов.

С другой стороны, оправданно стремление муниципалитетов переложить бремя реновации ветшающей застройки на нетрадиционных инвесторов. Они же будут заинтересованы инвестировать ремонты только получая определенную выгоду натурой в виде передаваемого им жилья или финансовую, путем продажи полученных в собственность квартир.

Престижность района и комфортность подготовленного для продажи жилья могут явиться стимулами для его приобретения средним классом. Однако в стране этот класс еще не сформировался и спрос на престижные квартиры, апартаменты недостаточно велик. Следовательно, при выборе стратегии модернизации нужно опираться на маркетинговые исследования и поиск консенсуса со всеми участниками процесса градостроительного развития и реконструкции застройки.

В число заинтересованных субъектов следует включать не только мэрии, муниципалитеты, префектуры и районные управы, дирекции единого заказчика. Следует дополнительно изучать мнения жителей реконструируемых территорий, их объединений, товариществ и землячеств. Нельзя исключать строителей – исполнителей градостроительных замыслов, претворяющих их в жизнь, а также потенциальных владельцев и арендаторов. Необходимо учитывать и архитектурно-планировочные особенности зданий, их первоначальное назначение и период постройки.

Модернизация планировочных элементов зданий.

К планировочным элементам относят внеквартирные коммуникации зданий, комнаты, кухни, санитарные узлы и другие составляющие квартир. Независимо от особенностей реконструируемого дома их модернизация подчинена общим закономерностям. Рассмотрим особенности наиболее часто встречающихся приемов перепланировки.

Модернизация лестнично-лифтoвых узлов основана на сохранении для последующего использования существующих лестничных клеток, особенно парадных. В старых доходных домах они часто бывают декорированы лепными карнизами, розетками и росписью, иногда высокого качества. Этот декор необходимо сохранить для потомков (Рис. 6.1.).

1 реконструкция, план первого этажа; 2 – то же, план типового этажа;

3 – существующая планировка

Рис. 6. 1. Реконструкция лестнично-лифтовых узлов

Черные лестницы либо ликвидируют за ненадобностью, либо переделывают в парадные, когда хотят увеличить количество секций в здании при разукрупнении квартир. Обычно эти лестницы не отвечают противопожарным нормам и современным требованиям эксплуатации. Не соответствуют нормам забежные ступени, ширина и большие уклоны маршей. Но самый крупный недостаток – это отсутствие лифтов, которое в парадных лестничных узлах встречаются часто.

Марши крутых лестниц перекладывают, стараясь разместить в габаритах здания. Однако такой прием не всегда осуществим. Длину лестничной клетки приходится увеличивать за счет устройства остекленных площадок балконного типа. Это не нарушает декор главных фасадов, поскольку черные лестницы расположены со стороны двора

Наиболее серьезные работы возникают при необходимости увеличения ширины маршей, когда нужно перекладывать стены или переносить лестничную клетку в другое место. Часто ее можно перестроить за счет соседних помещений. Одновременно вписать в габарит здания лифт и мусоропровод.

Эти элементы инженерного благоустройства устанавливают, обеспечивая доступ к ним с этажной площадки. Если такое решение не удается, то их монтируют на междуэтажной, что менее удобно и допускается как вынужденное.

Лифтовые шахты стараются заключить в несгораемые конструкции. Логично использовать габариты черных лестниц, если они примыкают к парадным. Тогда существующие капитальные стены изолируют лифт и мусоропровод. Если же в торце нет места для их размещения, то используют смежные объемы. Этот прием допустим только в том случае, когда к этим инженерным элементам примыкают нежилые помещения, например кухни и санузлы.

В практике модернизации часто имеют место случаи, когда лифт нельзя разместить в габаритах здания без большой потери полезной площади. Тогда его делают приставным в виде системы балконов или навешивают на фасад здания. Используют вариант е, каркас навесного лифта крепят к консолям, располагаемым в уровне чердачного перекрытия. Остановки привязывают к междуэтажным площадкам.

Особую сложность представляет размещение лифта и мусоропровода у черной лестницы. Здесь возможны решения двух типов. Во-первых, боковое решение, когда для инженерного оборудования используют габарит старой зауженной лестничной клетки. Во-вторых, выбирают центральное расположение этого оборудования и обходную лестницу.

Лифты устанавливают в зданиях, пол верхнего этажа которых находится над отмосткой выше 13,5 м. Эти инженерные устройства бывают пассажирскими, грузовыми и грузопассажирскими (Рис. 6.2.).

Если применяют лифт иностранного производства, то размеры уточняют по паспортам на изделие. В тех случаях, когда разместить стандартную шахту невозможно, лифт заказывают по индивидуальному проекту. В жилых зданиях очень редко устанавливают грузовые лифты. Обычно пользуются пассажирскими или грузопассажирскими.

Машинное отделение с приводом и управляющим устройствам располагают вверху или внизу шахты. В первом случае упрощается конструкция лифта.

Сокращается число перегибов канатов подвески, что увеличивает надежность и срок службы механизма. При нижнем расположении снижается шум и облегчается обслуживание системы, но повышаются нагрузки на шахту.


Рис. 6. 2. – Лифт с верхним расположением машинного отделения

Мусоропроводы, как правило, устанавливают рядом с лифтами, но бывают и случаи, когда эти элементы инженерного оборудования здания располагают с разных сторон лестничной клетки. Мусоропроводы монтируют и на междуэтажных площадках, удаляя распространителей грязи и запаха от входов в квартиры.

Мусоропровод состоит из ствола с мусороприемными клапанами, над ствольного помещения с системой вентиляции ствола и мусорокамеры. Вертикальный ствол приставной системы укрепляют, зажимая в междуэтажных перекрытиях. Однако в практике встречаются решения со стволом, спрятанным в стене. Их применяли в домах постройки 40-50-х гг. ХХ в.

Мусороприемные клапаны-затворы устанавливают через этаж, если ствол расположен на междуэтажной площадке. Но возможны решения с клапанами на каждом этаже. Как правило, в таких решениях ими оборудуют этажные площадки.

Надствольные помещения мусоропроводов располагают на чердаке. Их оборудуют ершом с механическим приводом для прочистки ствола, поэтому эти помещения делают высотой не менее 2,2 м до блоков подвески ерша. Размер в плане назначают, исходя из возможности свободного доступа к системе прочистки, что необходимо и для дезинфекции мусоропровода. Обеспечивают обход вокруг ствола по ширине равный 0,8 м.

Мусорокамеру на первом этаже отгораживают несгораемыми конструкциями. В пределах габарита модернизируемого здания для нее трудно выделить место с отметкой пола на уровне отмостки, поэтому часто возводят приставной объем, что связано с необходимостью иметь на территории двора место с беспрепятственным подъездом к нему мусоровозов.

Входной узел при модернизации решают, сохраняя существующие парадные входы, но стремятся сделать еще один со стороны двора. В наше время такой вход в большей степени обеспечивает безопасность лестничной клетки, если жильцы пользуются именно им. Если входы ycтpoeны в арке-проезде под зданием, то их полностью реконструируют. Обеспечивают непосредственное сообщение лестничной клетки с дворовым пространством.

На входах устанавливают тамбуры, иногда для этого переделывают первые марши лестницы. Если предусматривают возможность передвижения инвалидов, то используют пандусы или микролифты.

В домах тамбуры оборудуют автоматическими запорными устройствами с кодовыми замками, препятствующими свободному проходу в здание. Иногда их оснащают телевизионными устройствами слежения.

Для размещения консьержа у входа выделяют специальное помещение. Планировочно его решают в виде комнаты, оборудованной санитарным узлом или даже малогабаритной квартиры. В стене, отделяющей помещение консьержа от лестничной клетки, устанавливают дверной и смотровой проем, обеспечивающий обзор тамбура и примыкающих объемов (Рис. 6.3.).

а - комнаты с санузлом; б - малогабаритная квартира консьержа

Рис. 6.3. – Фрагмент планов первого этажа с размещением

помещений для консьержа

Планировочные элементы модернизируемой квартиры назначают исходя из ее заселения одной семьей. В состав квартиры включают жилые комнаты и подсобные помещения. Комнаты делят на общие и спальные или индивидуального пользования.

Подсобные помещения состоят из кухонь, совмещенных санитарных узлов или отдельных уборных, ванных комнат, передних и коридоров, встроенных шкафов, балконов и лоджий.

Общая комната, как правило, является композиционном ядром квартир, поэтому ее наделяют наибольшей площадью. Эта комната предназначена для пребывания всех членов семьи, отдыха и приема гостей. Она может быть использована и как столовая, таким образом, неся в себе многофункциональность. Поэтому по нормам ее площадь не должна быть менее 16 м.

В социальном жилье общую комнату при необходимости используют и для сна. Спальное место отделяют от основного объема нишей или альковом. В двухкомнатных квартирах общую комнату делают изолированной. В многокомнатных она может быть и проходной. Вход в запроходную комнату делают напротив двери в общую. Это обеспечивает кратчайший транзитный путь через помещение. Исходя из удобства расстановки мебели ширину общих комнат назначают не менее 3-3,5 м.

В престижных квартирах общую комнату часто совмещают с помещениями другой функции, например, зимним садом и другими зонами активного и пассивного отдыха. В таких квартирах ее площадь не ограничивают, а наоборот, стремятся как можно больше увеличить.

Спальные и индивидуальные комнаты предназначают для личного пользования, отдыха или работы одного или двух членов семьи. Ширину спален принимают в пределах 2,2- 3 м.

В квартирах для экономически обеспеченных жителей таких жестких ограничений нет. При спальне стараются расположить шкафную комнату и санитарный узел.

Кухни являются местом, где хозяйка проводит значительную часть времени, отведенного для домашнего хозяйства. Это помещение рассматривают как производственное, подчиняя технологии обработки продуктов и посуды, приготовления пищи. В соответствии с этим устанавливают кухонное оборудование, состоящее из очага (печки, газовой или электрической плиты), мойки, рабочих столов-шкафов и навесных полок. Рабочий фронт кухни включает холодильник, а иногда посудомоечную и стиральную машины. Минимальную длину такого фронта задают не менее 2,7-3 м.

По русской традиции в кухне часто собираются все члены семьи и не только для приема пищи. Исходя из этого различают три вида планировочного решения кухонь: кухни-столовые, рабочие кухни и кухни-ниши (Рис. 6.4).

а - г - кухни в отдельных помещениях; д - кухня-ниша с электроплитой.

Рис. 6. 4. – Типы кухонь в модернизируемых муниципальных домах

Кухня-столовая удобна, поскольку она превращается в дополнительную комнату. В такой кухне предусматривают место для обеденного стола.

Рабочая кухня представляет собой изолированный объем, предназначенный только для приготовления пищи. Ее располагают рядом со столовой или общей комнатой. В перегородке, разделяющей кухню и эти помещения, часто пробивают проем для подачи блюд.

Кухни-ниши размещают в общей комнате или передней. Последнее решение применяют в квартирах гостиничного типа. Глубину ниши принимают не менее 0,7 м, а длину – по фронту оборудования. По действующим нормам такие кухни разрешено делать только при условии установки электроплиты.

В престижных квартирах кухни-ниши часто располагают в специальной зоне общей комнаты. Тогда ее отделяют от основного объема декоративным прозрачным барьером. Его роль может играть стойка бара.

В санитарный узел объединяют помещения, в которых устанавливают унитаз, умывальник, биде, ванную и душевой поддон, а иногда и парную камеру. Если же предусматривают квартиры улучшенной планировки, то площадь ванной увеличивают.

В однокомнатных квартирах разрешено применять совмещенный санитарный узел, в квартирах гостиничного типа – сокращенных размеров (Рис. 6.5.).

Рис. 6.5. – Нестандартные санитарные узлы, применяемые при модернизации под элитное жилье

В престижных квартирах санитарные узлы выполняют по индивидуальным проектам. В квартирах используют неудобные для комнат места, делая помещения непрямоугольной формы.

Часто квартиры оборудуют двумя-тремя узлами. В парадной части устраивают уборную с умывальником, а в спальной зоне – один-два совмещенных санузла. Сейчас престижность квартиры определяют не по набору комнат, а по количеству санитарных узлов. Иногда их размещают при каждой спальне. В основном узле устанавливают ванную увеличенных размеров типа Джакуззи (Jacuzzi), а в других – обычного размера. Установка первого типа ванн требует проверки на прочность перекрытия под ними.

Коридоры и передняя являются планировочными элементами, связывающими отдельные части квартиры. Они необходимы не только для связи, но и разобщения отдельных объемов. Например, шлюзом-переходом отделяют спальную зону от помещений коллективного пребывания семьи. При этом соблюдают нормативную ширину проходов. В комнаты их делают не менее 1,1 м, в кухни – 0,85 м. До этого же размера можно сократить коридоры, ведущие в спальни, если имеется второй вход из общей комнаты.

Передняя является помещением, откуда начинается квартира. Ее ширину принимают не менее 1,4 м. В престижных квартирах передние делают большими, иногда превращают в холлы, естественно перетекающие в общую комнату.

В передней предусматривают установку вешалки для этого требуется фронт не менее 0,8 м в малокомнатных квартирах, а в трех- и четырехкомнатных 1,2-1,6 м.

Встроенные шкафы и шкафные комнаты-кладовые размещают в коридорах и передних, в наиболее неудобных для комнат местах квартиры.

Модернизация квартир.

Модернизируя квартиры, оценивают несколько факторов.

Ориентацию здания оценивают прежде всего. Закрепленное на местности, оно часто оказывается неблaгoприятно ориентированным относительно стран света, соседней застройки и шумных городских магистралей. Обеспечивая инсоляцию помещений, уменьшая влияние других факторов, планировочное решение варьируют. Квартиры проектируют с окнами не на одну сторону горизонта, а на две.

При этом в неблагоприятные условия обычно ставят комнаты общего пребывания, а окна спальных ориентируют в тихий двор и на наиболее инсолируемый фасад. Следует отметить и такую закономерность: свобода выбора решения обратно пропорциональна количеству сохраняемых внутренних несущих конструкций. Чем больше колонн, пилонов и стен нужно оставить в пределах габарита здания, тем сложнее создать квартиру, соответствующую намеченному замыслу и уровню комфортности.

Планировочные параметры в каждом здании, особенно дореволюционной постройки, настолько индивидуальны, что невозможно рекомендовать стандартные решения, оптимальные для разных периодов постройки (исключение составляют типовые дома второй половины XX в.). Однако в приемах модернизации квартир существуют общие принципы, зависящие от таких планировочных особенностей зданий, как ширина корпуса, шаг оконных проемов, конструктивно-планировочная схема и принимаемая ярусность квартир.

Ширина корпуса существенно влияет на планировку квартир. Так, в узких корпусах шириной до 9 м можно разместить квартиры двусторонней ориентации. Для размещения квартир односторонней ориентации нужно прибегать к планировке, отличной от общепринятой.

Как правило, часть светового фронта приходится занимать подсобными помещениями, а комнаты вытягивать вдоль фасада на два или даже три окна. Такие же квартиры муниципального жилья возможны в смежных зданиях, дворовыми узкими корпусами примыкающих друг к другу и решаемых совместно. Если уровни полов в разных корпусах не совпадают, то применяют варианты квартир в двух уровнях, сообщающихся при помощи небольших лестниц.

В корпусах шириной до 13 м планировка мало отличается от традиционной. Здесь проектное решение подчиняют условиям ориентации и ритму окон на фасаде здания.

Шаг оконных проемов, как правило, отличен от принятых в новом строительстве.

Для старых зданий характерен довольно частый шаг – от 2,2 до 2,6 м. Хотя в застройке, возведенной до 1917 г., имеется примерно 15% домов с шагом окон 3,4-3,6 м. Как правило, в каждом строении принимался постоянный ритм окон, за исключением тех участков фасадов, на которых архитектор делал акцент, изменяя ритм и размер световых проемов.

Постоянный небольшой шаг окон исключает возможность дифференциации комнат по ширине, если квартиру решать с однооконными помещениями с окном по оси комнаты. Поэтому перегородки смещают, что невыгодно с точки зрения освещения естественным светом. Здесь прибегают к двум противоположным приемам, направленным на изменение шага окон и размеров межоконных простенков.

В первом случае некоторые окна закладывают. Это позволяет перегородку ставить в любом месте широкого простенка. При закладке обычно оставляют нишу, что не нарушает архитектуру фасада, сохраняет ритм проемов.

Второй прием заключается в пробивке или перебивке оконных проемов. Поскольку этот прием приводит не только к изменению внешнего вида здания, но и несущей способности стен, к нему прибегают в исключительных случаях. Чаще шаг меняют за счет частичной закладки проемов.

В зданиях с широким шагом окон устраивают спальные ниши, шкафы или применяют близкие к квадрату комнаты.

В корпусах шириной более 13,5 м квартиры имеют избыточную глубину, иногда превышающую 7 м. Это противоречит принципам построения современных планировочных решений квартир муниципального жилья. Поэтому избыточную глубину комнат маскируют альковом и нишами или вместо них устраивают шкафы или шкафные помещения.

В гигиенических целях проветривают, предусматривая вентиляцию, обычно естественную. Для этого у одной из стен ставят вентиляционные короба. Используют и прием, когда кухни отделяют от санитарных узлов. Санитарно-техническое оборудование подключают к самостоятельным стоякам инженерных коммуникаций. Для уменьшения их количества в доме санузлы смежных квартир размещают рядом. Еще пример, если санитарные узлы смежных квартир поставлены последовательно, то это позволяет размещать подсобные помещения в узком поперечном пролете (Рис. 6.6).

В широких корпусах наиболее сложны решения экономичных квартир двусторонней ориентации, поскольку в затененной части у продольной стены нельзя располагать жилье. Это пространство приходится отдавать под подсобные помещения и их площадь обычно превышает нормативные рекомендации.

От конструктивной схемы здания во многом зависит архитектурно-планировочная композиция квартир. В однопролетных корпусах внутренние опоры не сдерживают свободу выбора планировки. В двухпролетные легко можно вписать современные квартиры муниципального жилья, если продольная стена расположена по оси дома или близкой к ней. Решение сложнее, когда продольная стена смещена на значительное расстояние.

Рис. 6.6 Примеры планировки квартир в узких корпусах с небольшим поперечным архитектурно-планировочным шагом

В трехпролетных корпусах средний пролет используют для размещения подсобных помещений квартиры или устраивают альковы. Здесь обыграны средние опоры-столбы, но подобное решение возможно и в зданиях, где опорой являются продольные стены, в которых допустима пробивка проемов. В противном случае средний пролет приходится использовать для подсобных помещений или внеквартирных коммуникаций.

Сложны решения в корпусах с внутренними поперечными стенами, несущими нагрузку от перекрытий. Эти стены настолько жестко закрепляют существующую планировку, что изменить ее не представляется возможным без частичной их разборки. Планировочные решения целиком зависят от индивидуальных особенностей здания и поэтому рекомендации по модернизации не могут быть даны.

Не менее сложны решения квартир муниципального жилья в зданиях, стены которых примыкают под углом, отличным от 90 С. В этом случае часть помещений не прямоугольны и косые углы приходится маскировать шкафами или другими подсобными помещениями. В таком жилье непрямоугольными делают прихожие, кухни, а если этого недостаточно, то и общую комнату. В большом помещении сложной конфигурации легче расставить мебель, чем в маленьком.

Подобные проблемы практически не возникают при модернизации под престижное жилье. Это является еще одним аргументом в пользу передачи доходных домов дореволюционной постройки под такое жилье. В этом случае нет таких жестких ограничений на площадь квартир и состав подсобных помещений.

Качество планировочного решения квартиры не поставлено в зависимость от норм. Оно обусловлено умением проектировщика скрыть углы. Или наоборот, декоративно их обыграть.

Двухъярусные квартиры теперь довольно широко представлены в престижном отечественном жилье. Обычно используют опыт коттеджного двухэтажного строительства и располагают в первом ярусе помещения дневного пребывания, а над ними – интимную часть квартиры. Приведем пример подобного решения, использованного при реконструкции дома. Представлена квартира с тремя спальными комнатами. В первом ярусе предусмотрена зона дневного пребывания с гостиной, оборудованной кухней-нишей и санитарным узлом с унитазом и умывальником. На верхний ярус можно попасть из холла по винтовой лестнице, но оставлен и другой запасный выход – непосредственно на лестничную площадку.

В отечественной практике существуют и другие методы организации пространства. Применяют жилые ячейки с развитым вторым ярусом, занимающим площадь двух квартир внизу. Первый ярус отдан под гостевые помещения: холл, гостиную с кухонной нишей и небольшой санитарный узел с унитазом и умывальником.

Второй ярус значительно больше первого. В нем кроме спален размещены дополнительный холл, кухня-столовая и кабинет, то есть помещения для дневного пребывания членов семьи. Словно бы отведена третья функциональная зона, отделенная от нижней – гостевой (Рис. 6.7.).

а - с тремя спальными в верхнем ярусе, расположенном в габаритах нижнего; б -с развитым верхним ярусом размещаемым над двумя квартирами нижнего этажа; 1 - первый ярус; 2 - то же, второй.

Рис. 6.7. – Двухъярусные квартиры в реконструируемых домах

В части конструктивного исполнения такие решения несколько более сложны, чем первые. Здесь нужны более массивные перекрытия, поскольку они разделяют две квартиры. Необходима повышенная звукоизоляция, как от воздушного, так и ударного шума.

Модернизация вашего дома окупается дважды: увеличивается ваше удовольствие от пребывания в нем, а также возрастает стоимость жилого помещения, когда дело доходит до продажи вашей недвижимости. Но некоторые изменения приводят к большей выгоде, чем другие. Доля стоимости модернизации, которую вы получите назад, так же зависит от расположения дома/квартиры и от конъюнктуры рынка недвижимости на тот момент, когда вы решите продать жилье. На некоторых профессиональных сайтах недвижимости можно примерно просчитать при помощи онлайн калькулятора, сколько вы получите за квартиру/дом в зависимости от ее/его состояния. Но в любом случае, улучшения, как минимум, помогут вашему жилью побить конкурентов на текущем вялом рынке недвижимости.
Но, оговоримся сразу, - и это нужно четко понимать - проведение модернизации именно перед продажей и только для продажи - это довольно большой риск. В отношении окупаемости вложений. Но если вы раздумываете, стоит или нет делать ремонт в ванной для себя, ведь «все равно через год-другой буду продавать квартиру», то эта статья для вас!

Обновление ванной

Фактически, в каждом списке объектов из проекта модернизации дома/квартиры ванная комната стоит почти на самом верху. Можно ограничиться минимумом: например, заменить краны. А можно и перепотрошить все внутренности и провести полное восстановление помещения, включая новые полы, трубы, унитаз, встроенные шкафчики и полки, отдельный душ, саму ванну и стены, как в этой ультра-современной ванной комнате на снимке. Вероятнее всего, вы вернете 75-100% ваших затрат, когда продадите жилье, увеличив его стоимость.

Обновление кухни

Кухня как раз стоит рядом с ванной в списке объектов для модернизации, - в отношении окупаемости большей части стоимости ремонта и увеличения общей цены жилья в контракте о продаже. Допустимые обновления касаются многого, от замены внешней отделки шкафов и встроенного оборудования (которое не поедет с вами в новую квартиру), до установки новых столешниц, перекладки полов, замены раковины, крана и облицовки или перекраски стен. Как результат, эта сверкающая, новенькая кухня, вероятнее всего, вернет вам около 75-100% от вложенных в ее модернизацию денег.

Дополнение кухни новой, энергосберегающей техникой, вносит свой - и немалый - вклад в отношении возмещения ваших убытков на ее покупку: здесь близко к цифре в 100%, когда дело доходит до увеличения стоимости вашего(й) дома/квартиры при продаже. Приборы, сверкающие безупречной сталью с боков, производят отличное визуальное впечатление, и точно так же апеллируют к идее об эффективных затратах.

Покрытие полов хорошей твердой древесиной

Полы - одна из первых вещей, замечаемых покупателями недвижимости. Они просто обожают такие спальни, как на картинке, со свежим и чистым видом деревянных полов. Вместе с возросшей популярностью хорошей твердой древесины для покрытия пола, весьма вероятно, что данный шаг несколько подтолкнет вверх продажную цену вашего жилья. Ну, или, по крайней мере, сделает вашу квартиру более привлекательной - что тоже большой плюс в условиях спада на рынке недвижимости.

Входная дверь

Это относится скорее к собственному дому, но и привлекательная дверь в квартиру тоже будет не лишней.
Каждый, кто когда-либо продавал дом, знает, что мантра любого агента по торговле недвижимостью - это «внешний вид дома, внешний вид дома, внешний вид дома», - проиллюстрированная привлекательным образом на картинке ниже. Замените или обновите переднюю дверь: одно из самых первых впечатлений, которые покупатели получают от ваших дома/квартиры (которое, как известно, запоминается больше всего), - это очевидный способ увеличить продажную цену жилья. Так же, вероятнее всего, данное вложение денег окупит себя на 100%.

Окна

Как говорилось в той пословице: «глаза - окна в душу», точно так же окна дают вам возможность увидеть душу дома/квартиры. И не важно, выберите ли вы дерево, чтобы усовершенствовать свои окна, - как показано на картинке с восхитительным видом на горы, - или это будет ходовой винил: вы можете ожидать, что цена вашего жилья поднимется на 80% от стоимости данного улучшения. Подберите окна так, чтобы они послужили идеальной рамой - цвет, текстура, форма, размер - для вида за окном.

Терраса

Стиль современной обеспеченной жизни практически незаметно струится изнури жилья на ближний, окружающий дом, участок. Классическая терраса, как та, что на картинке, добавляет чрезвычайно много пунктов к привлекательности и стоимости жилья, что вернет вам приблизительно 80% расходов на ее строительство. Если Вы - мастер на все руки, и способны соорудить замечательную террасу своими силами, вы сможете заработать на быстрой продаже дома, а не только по большей части окупить вложения.

Ландшафт и посадки

Роскошный ландшафтный дизайн перед домом - это тот фактор, что производит на покупателей огромное впечатление, и буквально заставляет их влюбиться в осматриваемый дом. Та сумма, на которую возрастет стоимость дома, зависит от объема изменений на участке; в 2003 году в журнале «Умные деньги» (Smart Money) было сказано, что качественная ландшафтная архитектура способна увеличить стоимость дома в целом на 15%.


Итак, в результате вышеописанных модернизаций, вы, вероятнее всего:
- продадите квартиру/дом быстрее, чем ваши конкуренты их жилплощадь;
- получите назад в среднем 75% денег, вложенных в ремонт и обустройство;
- если рынок недвижимости начнет расти, вы можете даже получить прибыль с затрат на модернизацию.

Планируете делать ремонт? Вам нужна перепланировка ? Обратитесь в Фаворит Строй. Все виды ремонтных работ по доступным ценам.

Модернизация планировочных решений квартир, их элементов, секций и здания в целом.

Первым параметром здания является его конструктивная схема. Конструктивные схемы зданий, подлежащих реконструкции, можно разделить на пять видов. Однопролетная схема (а) в крупных городах встречается редко. Это в основном старые здания барачного типа, имеющие высоту в один-два этажа. Двухпролетная схема с продольными несущими стенами (б) наиболее распространена (более 70%), и она охватывает как старый опорный фонд, так и современную застройку. Схема (в) с поперечными несущими стенами характерна для пятиэтажных зданий индустриального строительства и имеет небольшую распространенность (менее 10%). Еще меньшую распространенность имеют схемы (г)и(д), первая из них - трехпролетная, что относится к очень старым зданиям и имеет коридорную планировку с двумя продольными наружными и двумя продольными внутренними несущими стенами, а вторая -смешанная, в которой сочетаются все рассмотренные выше схемы. Распространенность последних схем около 15%. Внутренние несущие стены во всех схемах частично или полностью могут быть в виде опор.

Вторым характерным параметром зданий является шаг оконный проемов. Он оказывает большое влияние на возможности перепланировки квартир в зданиях.

Расстояние между лестничными клетками в жилых домах является третьим параметром, который тоже влияет на возможности перепланировки. Чем больше расстояние между лестницами тем сложнее произвести перепланировку в здании.

Под модернизацией понимают такой капитальный ремонт или реконструкцию, которые сопровождаются превращением здания в отвечающее современным требованиям технической и функциональной эксплуатации сооружение. Модернизируя здание, планировку максимально приближают к требованиям функциональной комфортности. Инженерное оборудование совершенствуют, оснащают современными системами и установками. Принципы модернизации зданий зависят от их особенностей, заложенных при возведении, и подчинены выбранной стратегии.

Домапервого вида, малоэтажной индивидуальной застройки до 1917 г как правило, трансформируют в коттеджи престижного жилья, но чаще - в учреждения различного назначения. Применяют и решения, совмещающие функции например, бытового обслуживания на первом этаже с жильем на верхних.

Строения второго вида, первоначально нежилые и приспособленные под жилье,-это самые различные сооружения. В городах наблюдается тенденция сноса таких строений, если они исторически не ценны и физически изношены.

В зданиях третьего вида, приспособленных под жилье (общежития, гостиницы и т.д.), чаще всего восстанавливают первоначальные функции. Этому способствует коридорная планировка, присущая таким зданиям. Перепланировка с созданием квартир нерациональна, т.к. влечет большие потери жилой площади.

Четвертый вид - доходные многоквартирные дома, как правило, представляют градостроительный интерес. Их редко сносят или трансформируют под учреждения, а, как правило, сохраняют функцию жилья. Планы этих домов усложнены и не имеют правильной прямоугольной формы, что затрудняет их перепланировку. Задача модернизации таких многоквартирных зданий заключается в создании максимально комфортных квартир, чему способствуют параметры стенового остова.

Здания пятого вида, постройки 1920-1930 гг. модернизируют, как правило, под муниципальное жилье для малообеспеченных горожан. По характеру существующих архитектурно-планировочных систем этих зданий оптимальной является частичная перепланировка с сохранением на этаже габаритов секций и квартир. Ширина корпуса, длина секций и поперечный шаг, как инсоляция и освещенность помещений, находятся в рамках современных планировочных решений. В секциях нет необходимости менять габариты лестничных клеток, так как уклоны и ширина маршей находятся в пределах существующих норм. Однако отсутствие лифтов и мусоропроводов отрицательно сказывается на комфортности зданий. Возможны три метода расположения лифтов и мусоропроводов: устройство приставных объемов, выделение объема в торце лестничной клетки или использование помещений примыкающих к стенам.

В зданиях шестого вида, индивидуального предвоенного строительства с улучшенной планировкой, модернизация квартир может быть минимальной. Они в принципе отвечают современным комфортным требованиям, предъявляемым к жилью не только для малообеспеченных, но и горожан, причисляемых к среднему классу. Основным недостатком рассматриваемых зданий являются мусороприемники, расположенные не на лестничных клетках, а в квартирах, следовательно при модернизации необходимо вынести мусороприемники из квартир, что является трудной задачей.

Седьмой вид зданий, типовая застройка 1945-1955 гг., также не подлежит кардинальной реконструкции. Квартиры в них достаточно комфортны для среднеобеспеченных горожан и части среднего класса. В этих домах стоит другая проблема - автономная модернизация отдельных квартир, и превращения их в престижное жилье. Решением может служить создание двухуровневых квартир или объединение двух квартир в пределах одного этажа.

Здания восьмого типа первого поколения полносборного домостроения. Часть из них, наименее долговечных и не перспективных, подлежит сносу, но другие, не исчерпавшие резерв долговечности, должны быть подвергнуты капитальному ремонту или другим реконструктивным мероприятиям. Это здания с упрощенными квартирами, по современным понятиям не обладающие достаточным комфортом. Их подсобные помещения ограничены до минимума, площадь кухонь, прихожих и санитарных узлов мала. Одним из методов модернизации является – сохранение планировки, но квартиры заселять малочисленными семьями. С целью компенсации недостающих подсобных помещений выделять им несколько большую площадь, чем предусмотрено нормами. По второму методу предлагается модернизация квартир с кардинальной перепланировкой. Она основана на использовании части жилых комнат для размещения подсобных. Это приводит к сокращению комнатности квартир и значительным потерям жилой площади, но комфортность повышается. Дома девятого и десятого видов (70-е – 80-е) по-современному достаточно комфортабельны, но рассчитаны на усредненного потребителя. Реконструкция в них обычно сводится к автономной перепланировке одной -двух квартир, под престижное жилье.

На этой неделе Общественная палата Москвы поддержала введение платы за капитальный ремонт в многоквартирных домах. Во время заседания, прошедшего 18 ноября, Общественная палата рассмотрела открытые письма от столичных ТСЖ и управляющих компаний с требованиями законодательно ввести полную оплату капитального ремонта многоквартирного дома собственниками жилья. По словам представителей ТСЖ, если это не будет сделано, то Москве может грозить коммунальный коллапс.

На сегодняшний день Москва остается одним из немногих регионов, где до сих пор действует система софинансирования. То есть, чтобы првоестик апитальынй ремонт в доме, жильцы должны заплатить не меньше 5% от стоимости работ. Отосланное платит город. Но эти субсидии не могут обеспечить всего объема работ. При этом российское законодательство требует, чтобы плата за капремонт была введена до конца года. . Кстати, такая практика распространена и в мире..

Финляндия

В Финляндии капитальный ремонт дома - одно из важнейших событий в жизни местного ТСЖ. В северной стране владельцы квартир в частных многоэтажках раскладывают стоимость капремонта на всех, в зависимости от количества квадратных метров. Чем больше квартира - тем большую сумму вы заплатите.

Вопрос о капремонте решается на обязательном годовом собрании собственников с участием обслуживающей компании.

Сейчас в Суоми проходит достаточно много капремонтов, потому основная часть жилого фонда страны построена в годы урбанизации и стягивания населения с севера в южные муниципалитеты 1960-1980-ые. Дома тех годов постройки уже не соответствуют весьма прогрессивным стандартам энергосбережения, а также часто нуждаются в перекладке коммуникаций.

Фирму-подрядчика выбирают на аукционе. Все документы по капремонту находятся в открытом доступе для жильцов. Финляндия - одна из наименее коррумпированных стран мира, прозрачность расчетов здесь - абсолютная норма, и каждый владелец квартиры точно знает, куда и на что потрачены его деньги.

Суммы за ремонт выходят по российским меркам очень солидные: измеряются десятками тысяч евро со средней по метражу квартиры. И в короткое финское лет жильцы переезжают в летние домики или даже в гостиницы, пока рабочие перекладывают трубы, утепляют балконы и прочее.

За счет государства ремонтируются социальные дома, где выделяются площади для семей, которым не под силу купить собственное жилье.

Германия

В законодательстве Германии четко не прописано сроков, когда необходимо проводить капитальный ремонт дома. Однако в среднем такой ремонт производится раз в 30 лет, мелкие работы, к примеру, косметического ремонта фасада проводятся чаще.

Вопрос о капитальном ремонте в Германии решает специальная комиссия. Если собственником дома является ТСЖ, то вопрос о его ремонте выносится на собрание собственников. Там же обсуждается вопрос об источниках финансирования.

Одно из основных условий при проведении капитального ремонта – проведение всех работ без отселения жильцов. При этом если квартира сдается в аренду, собственник квартиры, должен заранее уведомить арендаторов о предстоящем ремонте.

Финансирование ремонтных работ происходит за счет федерального бюджета и собственника. Стоит отметить, что собственнику предоставляется кредит на эти нужды под 3% годовых.

Страны Восточной Европы и Балтии

В ряде стран Восточной Европы и Балтии государство предоставляет средства для финансирования части расходов на проведение капитального ремонта дома. Стоит отметить, что бюджетные средства даются безвозмездно в форме субсидий или в форме компенсации определенной части фактически произведенных собственниками затрат. Средства из бюджета предоставляются по заявлению собственников или уполномоченных ими организацией и, как правило, на конкурсной основе.
Решение о проведении капитального ремонта принимают собственники помещения на общем собрании.

Словакия

В Словакии государство предоставляет субсидии на устранение дефектов панельных домов, возникших из-за недостатков проектных решений и несоблюдения технологии строительства. Максимальный размер субсидии может составить 50%. Однако субсидии предоставляют лишь в том случае, если существует экспертное заключение о необходимости ремонта.

Венгрия

Что касается Венгрии, то здесь финансовая поддержка выделяется из средств муниципальных бюджетов через ежегодные конкурсы грантов. При этом когда муниципалитет объявляет конкурс, он определяет приоритетные направления присуждения грантов. Например, реконструкция системы отопления, ремонт кровли, замена лифтов, теплоизоляция фасадов и другое. Товарищество и жилищные кооперативы могут участвовать в муниципальных конкурсах грантов и получать средства из бюджета неоднократно. Тем самым капитальный ремонт здесь производится поэтапно.

Эстония

В Эстонии квартирным товариществам после предоставления заявления выделяют специальные пособия в форме компенсации части расходов на уже выполненный капитальный ремонт.

Литва

В 2004 году здесь была принята государственная программа модернизации домов, призванная простимулировать собственников жилья создавать товарищества для дальнейшей модернизации домов и внедрения энергосберегающих технологий. Товарищество собственников жилья может получить от государства грант в размере до 30% стоимости проекта капитального ремонта дома. Кроме того, в Литве существует программа "Обновленный дом – обновленный город". Согласно этой программе, ТСЖ может получить грант в размере до 15% стоимости проекта модернизации жилого дома. Однако при этом собственники должны иметь не менее 10% стоимости проекта, а недостающую сумму можно в форме кредита может предоставить банк.

Стоит отметить, что во всех перечисленных странах банки предоставляют льготные кредиты собственникам жилья на капитальный ремонт жилого сектора.

Мария Солтыс

© 2020 Советы по строительству коттеджей