Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка. Что такое кадастровая стоимость земельных участков
Вконтакте Facebook Twitter Лента RSS

Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка. Что такое кадастровая стоимость земельных участков

Летом текущего года кадастровая стоимость недвижимости была "заморожена" на период с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года ( ; далее – Закон № 360-ФЗ). Тогда же был принят Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ " " (далее – закон о государственной кадастровой оценке), который вступит в силу с 1 января 2017 года и заменит Федеральный закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ " " (далее – закон об оценочной деятельности).

Согласно нововведениям в отношении результатов государственной кадастровой оценки (далее – ГКО), полученных в соответствии с законом об оценочной деятельности:

В период "заморозки" подлежит применению кадастровая стоимость, актуальная на 1 января года, в котором впервые стала применяться кадастровая стоимость в налоговых целях в конкретном регионе, но не ранее 2014 года. Если указанная кадастровая стоимость была снижена, в том числе в результате переоценки, то применяется пониженная кадастровая стоимость.

С 1 января 2017 года ФГБУ "ФКП Росреестра" будет определять кадастровую стоимость объектов недвижимости с учетом результатов ГКО, актуальных на 1 января года, в котором впервые стала применяться кадастровая стоимость в налоговых целях, но не ранее 2014 года. В отношении указанных объектов, кадастровая стоимость которых была установлена в период со 2 января 2014 года по 31 декабря 2016 года, перерасчет должен быть произведен не позднее 1 января 2017 года с учетом вышеуказанных результатов ГКО. При этом если перерасчет кадастровой стоимости не влечет уменьшения кадастровой стоимости, то пересчитанная стоимость не подлежит применению.

Эти законы порождают как минимум семь вопросов, на которые я постараюсь последовательно ответить.

Вопрос № 1. Какова судьба ГКО, начатой в 2016 году?

ГКО по "старому" закону об оценочной деятельности может быть закончена, но в таком случае она может привести к снижению платежей в бюджет ввиду того, что по некоторым объектам ожидается снижение кадастровой стоимости. Однако по большинству объектов ожидается повышение, но такая кадастровая стоимость применяться не будет.

Закон № 360-ФЗ запрещает государственным органам заключать после 14 июля 2016 года договоры с независимыми оценщиками на проведение ГКО ().

А по договорам, заключенным до 15 июля 2016 года, отчет оценщика должен составляться (постановление об утверждении результатов оценки должно приниматься) по нормам и . При этом ГКО по "старому" закону должна быть завершена не позднее 1 января 2020 года ( , ч. 5 ст. 24 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ " "). По меньшей мере в 33 субъектах РФ такие договоры были заключены, и ведутся работы по определению кадастровой стоимости, в том числе в Москве, Владимирской и Тюменской областях, Ямало-Ненецком автономном округе и т. д.

Утвержденные в 2016 году результаты ГКО подлежат включению в ГКН. Однако если они в силу должны применяться в 2017 году, то им присваивается статус "актуальный", если нет – то "архивный".

Вопрос № 2. Имеет ли место мораторий на ГКО по "новому" закону о кадастровой оценке?

Нет, такого моратория нет, и этим намерены воспользоваться некоторые регионы. В частности, в Омской области планируют провести ГКО по "новому" закону уже в 2017 году.

Добавлю, что решение о дате перехода к проведению ГКО по-новому и принимается высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ (). Такое решение в настоящее время готовы принять не все регионы, но невозможность проведения ГКО по новым правилам носит временный и технический характер. Дело в том, что по "новому" закону оценка производится не независимым оценщиком, а государственным бюджетным учреждением, учредителем которого является госорган субъекта РФ. А учреждения пока еще не созданы. К работникам такого учреждения, непосредственно осуществляющим оценку, установлены специальные требования ( , ). В частности, необходимо наличие высшего образования и (или) профессиональной переподготовки в областях, перечень которых устанавливается Минэкономразвития России. Последнее указанный перечень пока не утвердило.

Вопрос № 3. Распространяется ли "заморозка" на результаты ГКО по "новому" закону о кадастровой оценке?

Нет, не распространяется.

Во-первых, этот вывод основан на дословном толковании норм. предусматривает наложение моратория на результаты ГКО, полученные в соответствии с законом об оценочной деятельности. Но в отношении результатов ГКО, проведенной по закону о кадастровой оценке, такого правила нет.

Во-вторых, толкование необходимо производить в соответствии с конституционными принципами равенства, соразмерности и справедливости. Применение "самой низкой кадастровой стоимости" в течение длительного времени (трех лет), на мой взгляд, будет нарушать разумное равновесие, о необходимости соблюдения которого говорится в . Думаю, "заморозка", по сути, стимулирует субъекты РФ, которые хотят повысить доходы соответствующих бюджетов за счет налоговых поступлений, в кратчайшие сроки провести ГКО по-новому.

Вопрос № 4. В каком порядке следует защищать свои права?

Существует три основных способа оспаривания кадастровой стоимости:

  • заявление в комиссию;
  • заявление в суд о признании недействительным решения комиссии об удовлетворении заявления об оспаривании кадастровой стоимости;
  • административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или/и об исправлении ошибки.

Иные способы не исключаются.

Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, то есть либо по правилам закона об оценочной деятельности, либо по правилам закона о кадастровой оценке. Следует отметить специфику оспаривания в зависимости от применяемого закона:

По закону об оценочной деятельности существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, а по закону о кадастровой оценке такого порядка нет ни для одной категории заявителей, в том числе для юридических лиц.

Согласно нормам закона об оценочной деятельности комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. А по закону о кадастровой оценке аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ.

В соответствии с действующим законом об оценочной деятельности комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам же закона о кадастровой оценке комиссии, видимо, будут рассматривать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они получат право исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости.

Пока закон о кадастровой оценке и подзаконные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это может привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

В 2017 году, возможно, некоторые лица, запросив выписку из ЕГРН, могут обнаружить в ней, что актуальная кадастровая стоимость не соответствует , например, не произведен "перерасчет" кадастровой стоимости или результаты ГКО 2016 года учитываются как "актуальная стоимость" несмотря на то, что они выше предыдущей кадастровой стоимости. Физические и юридически лица могут попытаться защитить свои права путем подачи заявления в ФГБУ "ФКП Росреестра" о внесении в ЕГРН сведений об актуальной кадастровой стоимости (ст. 1 Федерального закона от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ " "), а также заявления в территориальное управление Росреестра об исправлении ошибок в ЕГРН (ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ " "; далее – закон о госрегистрации недвижимости). Компетенция ФГБУ ФКП "Росреестра" и его филиалов с 2017 г будет определяться Приказами Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210, от 23 марта 2016 года № П/0133.

Но если в удовлетворении заявления откажут, основания для обжалования такого решения будут, как правило, отсутствовать. Дело в том, что закон о госрегистрации недвижимости, который вступит в силу с 1 января 2017 года, допускает исправление технической и реестровых ошибок, как правило, по решению суда (). Он устанавливает: "В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда". Аналогичная правовая позиция выработана ВАС РФ к исправлению ошибок в ГКН ( , ).

Вопрос № 5. Чем руководствоваться при определении кадастровой стоимости?

Видимо, в налоговом споре при определении кадастровой стоимости нужно руководствоваться данными ГКН/ЕГРН. Между тем в гражданско-правовом споре при определении кадастровой стоимости нужно руководствоваться непосредственно и нормативным правовым актом, утвердившим результаты ГКО.

Налоговая база по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц должна определяться как кадастровая стоимость по данным ГКН/ЕГРН: данная норма прямо закреплена в , . В отношении же налога на имущество организаций в НК РФ нет прямого указания на то, что налоговую базу (кадастровую стоимость) нужно учитывать по данным ГКН/ЕГРН.

При этом НК РФ устанавливает правило об изменении кадастровой стоимости объектов налогообложения (налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций, налогу на имущество физических лиц) вследствие исправления технической ошибки, а также удовлетворения заявления комиссией или судом об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной ( , ). В первом случае изменения учитываются в налоговой базе с налогового периода, в котором образовалась ошибка. Во втором случае сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Судебная практика противоречива. Одни суды считают, что в налоговом споре руководствоваться нужно данными ГКН, а возражения заявителя о наличии ошибок в ГКН по существу не рассматриваются ( , апелляционное определение Челябинского областного суда от 8 августа 2016 г. по делу № 11А-11661/2016, ).

Есть и противоположная позиция: в налоговом споре руководствоваться нужно нормативным правовым актом, утвердившим результаты ГКО, а факт внесения либо невнесения результатов ГКО в ГКН или внесения некорректных данных не имеет существенного значения для рассмотрения налогового спора ( , ).

Отметим и позицию ВАС РФ: по его мнению, новую кадастровую стоимость для целей определения арендной платы необходимо определять с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель ().

Вопрос № 6. Могут ли органы власти оспаривать кадастровую стоимость, несмотря на "заморозку"?

Органы государственной власти или местного самоуправления – бюджетополучатели земельного налога, налога на имущество физических лиц, налога на имущество организаций – вправе оспаривать в суде решение комиссии о существенном снижении кадастровой стоимости. По сути, в таких делах оспаривается ошибка комиссии. Ошибка может, в частности, заключаться в том, что кадастровая стоимость в размере рыночной была установлена на основании отчета оценщика, не соответствующего федеральным стандартам оценки ( , ).

Указанные органы вправе производить оспаривание кадастровой стоимости путем подачи заявления в комиссию об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, и аналогичного административного искового заявления в суд (). Их требования подлежат удовлетворению, если они докажут ошибку.

По-видимому, властные органы не вправе в период действия моратория производить оспаривание кадастровой стоимости по нормам закона об оценочной деятельности путем подачи заявления в комиссию об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной и аналогичного иска в суд. По смыслу применение более высокой кадастровой стоимости в результате переоценки недопустимо. Следовательно, в удовлетворении соответствующего заявления должно быть отказано на основании того, что заявление не направлено на восстановление нарушенных прав и законных интересов заявителя.

Правда, Порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (утв. ) предусматривает ограниченный перечень оснований для отказа в удовлетворении требований. И в него не входит указанное основание. Но коллизия между Порядком и должна разрешается в пользу последнего как более высокого по юридической силе акту.

Вопрос № 7. Уменьшится ли количество споров об оспаривании кадастровой стоимости?

Количество споров об оспаривании кадастровой стоимости в ближайшее время не уменьшится.

Во-первых, следует ожидать новых споров, связанных с различным толкованием . В частности, среди экспертов нет единства мнений о том, распространяется ли "заморозка" кадастровой стоимости на результаты ГКО по-новому, то есть проведенной по закону о кадастровой оценке.

Во-вторых, не введен мораторий на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, несмотря на "заморозку", с целью ее уменьшения.

В-третьих, сфера применения кадастровой стоимости расширяется. Граждане еще в полной мере не успели вступить в процесс оспаривания кадастровой стоимости. С 2015 года на новую систему начисления налога на имущество с физических лиц исходя из кадастровой оценки перешли 28 регионов, в том числе Москва и Московская область. С 2016 года перечень таких регионов расширился до 60. Следует ожидать аналогичный переход и в ряде иных субъектов РФ. В настоящее время объектом налогообложения налога на имущество физических лиц являются любые ОКС, в т.ч. объекты незавершенного строительства, а также единый недвижимый комплекс. Пока многие граждане с целью избежания уплаты налога на имущество не регистрируют свое право собственности на объект завершенного строительства и длительное время эксплуатирует его. Не исключено, что в перспективе налоговые органы начнут бороться с такой формой получения необоснованной налоговой выгоды и начислять налог и на такие объекты. С 2017 г. в ЕГРН будут вноситься, в частности, сведения о дате вводе в эксплуатацию или постройки здания. Соответствующая информация будет доступна налоговым органам. Добавлю, что с 1 января 2015 года введена в действие , которая предусматривает, что при продаже недвижимости ниже кадастровой стоимости, умноженной на понижающий коэффициент 0,7, НДФЛ исчисляется из кадастровой стоимости, умноженной на 0,7.

В-четвертых, закон о кадастровой оценке не приведет к быстрому улучшению качества ГКО. У правообладателя объектов недвижимости появится право на стадии подготовки к проведению ГКО подавать декларацию о своей недвижимости после публикации решения о проведения ГКО ( , ). Данная норма направлена на уточнение данных, необходимых для более точного определения стоимости, каких конкретно - пока непонятно. Определенность появится после утверждения Минэкономразвития Формы декларации. Вероятно, речь идет об уточнении таких данных как: назначение ОКС, год ввода в эксплуатацию ОКС или год постройки, вид разрешенного использования земельного участка, вид фактического использования ОКС и земельного участка, материал наружных стен здания, сведения о площадях вспомогательного назначения в здании, сведения о площадях/помещениях, относящимся к общему имуществу, степень готовности объекта незавершенного строительства. Нужно ли правообладателям спешить с подачей такой декларации? Вопрос – спорный. В частности, по мнению многих оценщиков, вспомогательные помещения (без учет мест для автостоянки) в стандартном административно-деловом центре составляет 15-20%. Если указанный процент существенно выше от стандартного, то правообладателю имеет смысл подавать декларацию и рассчитывать на "пониженную" кадастровую стоимость. Однако сведения из декларации могут использоваться, если соответствующие сведения отсутствуют в ЕГРН. Если они есть в ЕГРН и не соответствуют фактическим, то нужно подавать заявление об исправлении ошибки в ЕГРН и прикладывать подтверждающие документы. Если у оценщика отсутствуют сведения о материале наружных стен, годе постройки, то часто оценщики используют минимальное значение УПКС ОКС для конкретного района. Если в ЕГРН соответствующие сведения отсутствуют, то, видимо, правообладателю не стоит спешить с подачей декларации. Кроме того, следует учитывать, что правообладатель вправе подавать декларацию в качестве приложения к замечаниям на отчет оценщика после публикации соответствующего проекта отчета (). Пока проект не опубликован, какие данные будут применены определенно сказать нельзя.

В целом по стране в базе данных быстро не произойдет уточнение сведений об объектах недвижимости, необходимых для уменьшения погрешности измерений в определении кадастровой стоимости. Кроме того, не внесены изменения в методологические указания и стандарты Минэкономразвития России, исключающие методологические разногласия оценщиков, которые существенно влияют на результат оценки. В частности, нет единства мнений ни в судебной практике, ни среди оценщиков, на вопрос о том, должна ли кадастровая стоимость объекта капитального строительства включать НДС. Данные разногласия ведут к погрешности измерений в размере 18%, то есть налоговой ставки по данному косвенному налогу.

Таким образом, оспаривание кадастровой стоимости – по-прежнему актуальной вопрос. И предпосылок к тому, чтобы количество споров о кадастровой стоимости в ближайшее время снизилось, я не вижу.


Законом установлена обязанность собственников земельных участков ежегодно уплачивать в городской бюджет налог на землю . Базой для расчета этого налога в 2017 году служит кадастровая стоимость земельного участка , определяемая уполномоченным органом с учетом ряда критериев:

  • категории земель, к которой относится данный участок (земли поселений, сельскохозяйственного назначения);
  • обеспеченности коммуникациями, а также путями подъезда;
  • вида разрешённого использования;
  • средней рыночной стоимости земельных участков аналогичной категории, расположенных по соседству;
  • размеров участка.
Иными словами, кадастровая стоимость – это расчетный показатель, отражающий ценность объекта недвижимости и используемый при определении размера земельного налога либо арендной платы, а также стоимости его выкупа в ходе приобретения из государственной собственности, а также ряде других случаев, предусмотренных законом.

Используемые в процессе определения кадастровой стоимости данные о виде разрешенного использования и его целевом назначении определяются на основании проводимого местными органами власти зонирования территорий.

Чтобы узнать кадастровую стоимость земельного участка достаточно зайти на официальный сайт Росреестра и ввести кадастровый номер объекта недвижимости. Если номер вам неизвестен, можно указать адрес расположения участка или условный номер. Также на сайте в специальном разделе «Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки» можно узнать информацию о результатах проведенной региональными органами власти кадастровой оценки и сформировать соответствующий отчёт по интересующему объекту недвижимости. Сведения здесь постоянно поддерживаются в актуальном состоянии и предоставляются бесплатно.

Как узнать кадастровую стоимость земельного участка:



Если же вам необходимо получить официальную справку о кадастровой стоимости земельного участка, обращаться нужно опять же в Росреестр, его региональное отделение либо многофунк­циональный центр. Обращение может быть сделано лично, а может быть направлено по почте. Данные предоставляются в виде кадастровой справки, которая выдается бесплатно не позже чем через 5 рабочих дней после регистрации соответствующего запроса.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка

Учитывая тот факт, что формирование кадастровой стоимости осуществляется с учетом различных усредненных критериев, но без учета четкого местоположения участка, зачастую она оказывается выше рыночной. При этом законом предусмотрена возможность оспаривания кадастровой стоимости путем обращения в специальную комиссию для рассмотрения спорных земельных вопросов. Основанием для ее пересмотра в данном случае служит недостоверная информация по конкретному участку, а также установление в отношении земельного участка рыночной стоимости на основании данных проведенной специалистами оценки.

Второй вариант оптимален, поскольку обеспечивает минимум временных затрат. Чтобы реализовать его требуется заказать оценку и соответствующий отчет в оценочной компании, провести его экспертизу и подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости в филиал Росреестра. К заявлению прилагаются кадастровый паспорт и нотариально заверенные копии документов об имеющихся на участок правах.

Надо сказать, что существует возможность оспорить кадастровую стоимость и через суд. Причём сделать это можно даже минуя стадию предварительного обращения в комиссию. Под основанием для подачи искового заявления могут быть указаны недостоверные сведения об участке либо существенное расхождение в установленной кадастровой и реальной рыночной цене участка.


Земельный налог: ставка налога на землю в 2017 году, льготы

Итак, вернемся к началу разговора, поговорим, кто обязан уплачивать земельный налог , по какой ставке и какие категории льготников предусмотрены действующим налоговым законодательством в 2017 году.

Обязанность по уплате данного налога возникает после покупки земельного участка в собственность либо в случае, если вы располагаете участком на правах бессрочного, пожизненного пользования. А вот лица, арендующие землю, либо использующие ее на правах безвозмездного срочного пользования, уплачивать данный взнос не должны.

Ставки земельного налога в 2017 году составляют 0,3% от кадастровой стоимости в отношении земель сельхозназначения, для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства. Если же земельный участок используется для других целей, то ставка налога на землю на 2017 год в этом случае составляет 1,5% от кадастровой стоимости участка.

Стоит отметить, что из-под налогообложения налогом на землю освобождены отдельные категории земель. Так, уплачивать налог вы не должны, если приобретенный вами дом находится на земельном участке, отнесенном к землям населенных пунктов.

Порядок расчета налога на землю в 2017 году

Рассчитывается земельный налог налоговыми органами по имеющимся данным о кадастровой стоимости участка и вышеуказанным ставкам.

Формула расчета земельного налога исходя из кадастровой стоимости весьма проста:

Сумма налога на землю = площадь участка в кв. метрах * кадастровая стоимость 1 кв. метра * ставка налога на землю на 2017 год


В случае, когда земельный участок находится в долевой собственности, то и расчет налога на землю производится отдельно по каждому собственнику с учетом принадлежащей ему площади.

Порядок расчета налога на землю (пример):



Уведомление о размере подлежащего уплате земельного налога с указанием используемой для его расчета налоговой базы и даты уплаты должно быть направлено плательщику налоговой инспекцией не позже чем за месяц до наступления срока для платежа. Действующее законодательство установило в качестве этой даты 1 декабря года, следующего за годом, за который производится уплата.

Льготы по налогу на землю в 2017 году

Правом установления льгот по налогу на землю наделены местные органы власти. В большинстве муниципальных образований от уплаты налога освобождаются инвалиды, ветераны войны, многодетные семьи. В каждом конкретном случае для уточнения, относитесь ли вы к категории льготников или нет, следует обращаться в налоговый орган по месту регистрации.

С 1 января 2017 года кадастровая стоимость объектов недвижимости возвращается к показателям 2014 года.
Три самые распространенные ошибки при оспаривании кадастровой стоимости недвижимости

«Замораживание» кадастровой стоимости
Размер кадастровой стоимости зафиксировали до 2020 года. Федеральный закон от 3 июля 2016 г. № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 360-ФЗ) внес изменения в порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Теперь будет использоваться кадастровая стоимость, которая действовала по состоянию на 1 января 2014 года.
Если после этой даты ее размер снижался, то будет применяться кадастровая оценка, которая определена после 1 января 2014 года, то есть пониженная (п. 1 ст. 19 Закона № 360-ФЗ).
Если объект недвижимости оценивали уже после 1 января 2014 года, то его кадастровую стоимость пересчитают с использованием сведений по состоянию на эту дату (п. 2 ст. 19 Закона № 360-ФЗ).
Такой порядок установлен временно – с 1 января 2017 года по 1 января 2020 года. На этот период все иные кадастровые оценки отменяются. На несколько лет все кадастровые оценки зафиксированы на уровне 2014 года. А если после 2014 года они снижались – то и на более низком.
Кадастровая стоимость применяется для расчетов арендной платы, налогов и цены недвижимости. А значит, все эти показатели до 2020 года не повысятся.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости

Узнать кадастровую стоимость конкретного объекта недвижимости и получить иные необходимые сведения можно на официальном сайте Росреестра. На этом сайте в разделе «Электронные услуги и сервисы» нужно выбрать подраздел «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Поиск информации здесь ведется по кадастровому номеру, условному номеру и адресу земельного участка или иного объекта недвижимости. Этот номер указан в свидетельстве о регистрации права собственности, а также в кадастровом паспорте. Если заинтересованное лицо хочет уточнить кадастровую оценку, оно вправе обратиться за разъяснениями в управление Росреестра (филиал кадастровой палаты Росреестра). По запросу, содержащему кадастровый номер объекта недвижимости, можно получить информацию о его кадастровой стоимости, а также сведения о расчетах этой стоимости. Сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в кадастр недвижимости, можно получить бесплатно в виде кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Форма такой справки утверждена приказом Минэкономразвития России от 1 октября 2013 г. № 566. Для этого нужно обратиться в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по субъекту РФ с запросом. Этот запрос оформляется в соответствии с Порядком предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости (утв. приказом Минэкономразвития России от 27 февраля 2010 г. № 75).

Основания для оспаривания кадастровой стоимости

Тем, кто может подать иск об оспаривании кадастровой стоимости, важно знать основания для такого оспаривания. Основанием для пересмотра кадастровой стоимости могут стать (абз. 11 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ): недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости; установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость такого объекта. Чтобы выявить основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, заявитель вправе обратиться с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости: к заказчику работ по определению кадастровой стоимости; в орган кадастрового учета о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Заказчик работ и орган кадастрового учета обязаны предоставить заявителю сведения в течение семи рабочих дней с даты поступления запроса (абз. 17 ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон № 135-ФЗ)).

Документы для досудебного оспаривания кадастровой стоимости

Законодательно установлен обязательный досудебный порядок оспаривания кадастровой стоимости. Необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Порядок обращения в комиссию устанавливает глава III.1 Закона № 135-ФЗ. Для обжалования результатов определения кадастровой стоимости заявителю нужно подать в комиссию заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости по одному из оснований оспаривания: заявление об оспаривании кадастровой стоимости по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости либо заявление об оспаривании кадастровой стоимости по основанию недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Примерная форма заявления о пересмотре кадастровой стоимости есть на сайте Росреестра.
Заявление в комиссию могут подать правообладатель (собственник, арендатор) и иное заинтересованное лицо в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права и обязанности. Кроме заявления, нужно собрать и представить в комиссию (абз. 18 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ): кадастровую справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащую сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости; нотариально заверенную копию правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подает лицо, которое обладает правом на объект недвижимости); документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (если основанием пересмотра кадастровой стоимости является недостоверность сведений); отчет на бумажном носителе и в форме электронного документа (если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подается на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости); положительное экспертное заключение о соответствии отчета об оценке рыночной стоимости объекта оценки требованиям законодательства РФ об оценочной деятельности (если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на 30 процентов). Такое заключение должно быть составлено на бумажном носителе и в форме электронного документа.
Заключение готовит эксперт саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, составивший отчет.

Отчет об оценке объекта недвижимости

Отчет об оценке объекта недвижимости – это итоговый документ, который составляет оценщик по результатам определения его стоимости. Он не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В нем необходимо проверить: дату проведения оценки; используемые стандарты, цели и задачи оценки; сведения об оценщике; точное описание объекта недвижимости; иные сведения. На это указывает статья 11 Закона № 135-ФЗ. Отчет нужно пронумеровать постранично, прошить (кроме электронного отчета), поставить подпись оценщика, а также скрепить печатью. Отчет в форме электронного документа необходимо подписать усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 8 ст. 11 Закона № 135-ФЗ). Его можно представить на разных типах носителя, в частности на диске, флеш-накопителе, карте памяти и т. п. Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов комиссия к рассмотрению не примет. К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости также можно приложить иные документы, подтверждающие позицию заявителя.

В июле 2016-го года вступило в силу 3 (три) закона принятых на Федеральном уровне, которые и поменяли порядок определения и, соответственно - порядок оспаривания кадастровой стоимости.

От 03.07.2016 № 360-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 360-ФЗ),

При подготовке иска в суд важно учесть, что заявление должно соответствовать общим требованиям к форме и содержанию административного искового, установленным в ст. 125 КАС РФ. Кроме этого, по-прежнему будет необходимо приложить документы, указанные в ч. 2 ст. 246 КАС РФ .

Оспаривание результатов государственной кадастровой оценки в суде, бесспорно, остается самой эффективной мерой.

Уменьшился перечень документов для обращения в комиссию

При обращении в комиссию теперь необходимо всего три обязательных документа, которые прикладываются к заявлению об изменении кадастровой стоимости:

  • Копия право устанавливающего и (или) право удостоверяющего документа на объект недвижимого имущества (если заявление подается лицом, обладающим правом на объект);
  • Оценка рыночной стоимости, составленная на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.
  • Выписка из ЕГРН (единого государственного реестра недвижимости) о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемой кадастровой стоимости.

Эти документы ОБЯЗАТЕЛЬНЫ. Без них заявление не будет принято к рассмотрению.

Можно приложить и другие документы (ч. 9, 10 ст. 22 закона № 237-ФЗ).

Ранее оценку производили оценочные компании, ныне, данными полномочиями будут наделены специальные бюджетные учреждения (отвечают за это исполнительные органы власти субъекта РФ)

Власти обещают скорейшее решение вопроса создания этих учреждений (в Московской области этот срок - лето 2017г., соответственно, - регионы - под вопросом)

Перечень их полномочий:

  1. Рассмотрение обращения об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости (ст. 6, 7 закона № 237-ФЗ). Сразу - вопрос: «Повлияет ли данный факт на НЕЗАВИСИМОСТЬ оценки?»;
  2. Эти бюджетные учреждения станут определять кадастровую стоимость при проведении ГКО (государственная кадастровая оценка);
  3. Они станут систематизировать информацию о рынке недвижимости;
  4. Так же будут предоставлять разъяснения по вопросам определения кадастровой стоимости.

Принята новая процедура исправления ошибок

Теперь, станет возможным исправить ошибки на стадии утверждения кадастровой стоимости, обратившись в эти бюджетные учреждения.

За исключением проведения внеочередной ГКО(государственная кадастровая оценка), по итогам формирования кадастровой стоимости, будут составляться промежуточные отчетные документы в форме электронного документа (так называемые «Проекты отчета об оценке»), содержащие:

  1. Процесс определения кадастровой стоимости, с описанием и с указанием определенных значений кадастровой стоимости (п. 7 ст. 14 закона № 237-ФЗ);
  2. Информацию об объектах недвижимости, включенных в перечень (кадастровые адреса, номера при наличии таковых);
  3. Характеристики объектов недвижимости, содержащиеся в перечне;
  4. При недостаточности информации о характеристиках объектов недвижимости, необходимых для определения их кадастровой стоимости - указанием недостающей информации.

Размещать Бюджетное учреждение станет их, в течение трех рабочих дней со дня составления промежуточных отчетных документов на своем официальном сайте и параллельно сообщать о данном действии в Росреестр.

Росреестр, в свою очередь, в течение 10 рабочих дней, со дня получения промежуточных отчетных документов проверяет их на соответствие требований. После проверки и устранения несоответствий, Росреестр размещает в фонде данных ГКО сведения и материалы из промежуточных отчетных документов и их месте размещения на официальном сайте бюджетного учреждения на 60 (шестьдесят) дней . Данный срок выделен для предоставления замечаний, связанных с определением кадастровой стоимости (п. 8-12 ст. 14 закона № 237-ФЗ)

В случае подтверждения наличия ошибки, учреждению дается 60 дней на пересчет (ч. 15 ст. 21 закона № 237-ФЗ).

Решение, по итогам рассмотрения обращения, возможно, оспорить в суде (ч. 22 ст. 21 закона № 237-ФЗ).

Кадастровая стоимость объектов будет «заморожена» до 01.01.2020г?

Можно предположить, что, как только начнут действовать бюджетные учреждения, они станут постепенно проводить оценку и устанавливать новую кадастровую стоимость.

Для оспаривания кадастровой стоимости лучше, конечно, обратиться к специалистам!!!

Компания «Центр Недвижимости и Права» поможет Вам

Вконтакте

Одноклассники

Напомним, что 22 июня 2016 года принят Федеральный закон от 03.07.2016
№ 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее - Закон о государственной оценке), который внес изменения в правила проведения массовой кадастровой оценки и оспаривание ее результатов. Федеральный закон «О государственной кадастровой оценке» вступает в силу с 1 января 2017 года и распространяется только на кадастровую оценку, проводимую после этой даты.

В соответствии с новым законом государственную кадастровую оценку будут проводить не частные оценочные компании, победившие в тендере, а специально создаваемые в каждом субъекте РФ бюджетные учреждения (ГБУ). Орган власти субъекта РФ должен утверждать результаты кадастровой оценки не позднее 1 августа года, в котором проводится кадастровая оценка. Это нововведение запрещает утверждать и публиковать результаты кадастровой оценки в конце года.

Сведения о новой кадастровой стоимости вносятся в государственный кадастр недвижимости по состоянию на 1 января года, следующего за годом проведения кадастровой оценки. Именно с этой даты новую кадастровую стоимость можно использовать для расчетов налогов и прочих платежей за землю и недвижимость.

Согласно новым правилам, кадастровая оценка будет проводиться не чаще, чем один раз в три года (в городах федерального значения, в том числе Москве, - один раз в два года) и не реже одного раза в пять лет. Внеочередная кадастровая оценка проводится в случае снижения индекса рынка недвижимости на 30 и более процентов со дня проведения последней государственной кадастровой оценки. Кадастровая стоимость, полученная в ходе проведения внеочередной государственной кадастровой оценки, не может превышать кадастровую стоимость, содержащуюся в Едином государственном реестре недвижимости на дату проведения такой оценки. Таким образом, в результате внеочередной оценки кадастровая стоимость может либо снизиться, либо остаться неизменной.

Москвичи могут оспорить кадастровую стоимость в суде либо в специальной комиссии, созданной при Управлении Росреестра по Москве. В комиссию нужно представить отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа. Дата определения рыночной стоимости должна совпадать с датой определения оспариваемой кадастровой стоимости. Пунктом 1 статьи 22 Закона о государственной оценке установлено, что при оспаривании результатов государственной кадастровой оценки в суде соблюдение обязательного досудебного порядка путем обращения в комиссию не будет являться обязательным ни для физических, ни для юридических лиц.

Обращаем внимание, что с 1 января 2017 по 1 января 2020 года устанавливается переходный период. В эти три года кадастровая оценка может проводиться как по старым, так и по новым правилам. Субъектам РФ дается время, чтобы создать ГБУ для проведения кадастровой оценки по новым правилам, а до этого времени они не должны заключать госконтракты с частными оценочными компаниями на проведение кадастровой оценки. Новый Закон о государственной оценке недвижимого имущества и правилах кадастровой оценки вступает в силу с 2017 года, но реально система перестроится и заработает к 2018 году.

Для удобства граждан Росреестр дает возможность узнать кадастровую стоимость недвижимости на своем портале: www.rosreestr.ru с помощью специальных онлайн-сервисов: «Публичная кадастровая карта» и «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online». Справку о кадастровой стоимости из государственного кадастра недвижимости можно запросить в центрах государственных услуг «Мои документы» или в офисах Кадастровой палаты по Москве. Кадастровая справка в офисах Кадастровой палаты по Москве предоставляется бесплатно не позднее чем через 5 рабочих дней со дня получения запроса.

© 2020 Советы по строительству коттеджей