Государственный технический учет объектов недвижимости. Техническая инвентаризация объектов недвижимости: порядок, документы, сроки
Вконтакте Facebook Twitter Лента RSS

Государственный технический учет объектов недвижимости. Техническая инвентаризация объектов недвижимости: порядок, документы, сроки

Инвентаризация – выявление объектов недвижимого имущества и оформление полученных результатов в соответствии с требованиями, установленными законом. Процедура может проводиться в отношении любых объектов недвижимости, независимо от титульного владельца. В статье расскажем, как проводится техническая инвентаризация объектов недвижимости, какие документы оформляются.

Виды технической инвентаризации

Различают три вида инвентаризации:

Вид Время проведения
Первичная Требуется только в отношении новых объектов либо тех, для которых такая процедура по каким-то причинам не проводилась, и они не включены в соответствующий реестр.
Внеплановая Производится после перепланировки или переустройства, а также при реконструкции здания, строительстве дополнительных помещений или сооружений, демонтажа каких-либо частей. Требуется перед заключением сделки по отчуждению прав на недвижимое имущество.
Плановая Осуществляется каждые 5 лет для выявления расхождений. Такой срок был выбран неслучайно. Согласно статистике именно по истечении указанного промежутка времени вносятся изменения. Читайте также статью: → « ».

Основания и цели проведения инвентаризации

Технический контроль недвижимости преследует такие цели:

  • выявление полной, объективной и достоверной информации об объекте недвижимости. Такие сведения нужны не только государственным органам, но и владельцам;
  • создание единой базы данных, включающей всю недвижимость. Данная цель направлена на систематизацию сведений, а также усовершенствование планировки местности;
  • сбор и передача данных в органы статистического учета;
  • проверка полноты и достоверности сведений, необходимых для правильного исчисления налога на имущество;
  • сбор и передача сведений регистрационным органам.

Процедура важна в связи с тем, что полученные данные используются в работе иных служб и ведомств, на их основе рассчитывается налог, определяется амортизация, осуществляется страхование, а также устанавливается размер иных платежей. Проверка объекта недвижимости проводится в нескольких случаях:

  • возведение нового объекта;
  • капитальный ремонт здания;
  • в отношении неоконченного строительством объекта при оформлении прав на него;
  • совершение юридически значимых действий, объектом которых является недвижимое имущество. К ним относится выдел доли в общей собственности, ее отчуждение, слиянии и иные операции.

Инициатором инвентаризации выступает собственник строения или помещения. Государственные органы подают заявки в установленном порядке, граждане составляют заявление, лично явившись в территориальный отдел или многофункциональный центр.

Объекты недвижимости, подлежащие инвентаризации

Инвентаризация может проводиться только в отношении объекта недвижимости как самостоятельной учетной единицы, обладающей автономной характеристикой и соответствующим правовым статусом. Здание или помещение относится к таковым в том случае, если они имеют технический паспорт, план и экспликацию, а также кадастровый номер.

Иногда за единицу учета принимаются комплексы, включающие в себя несколько объектов недвижимости. В таком случае они вносятся в перечень, а иные дополнительные помещения рассматриваются в качестве вспомогательных характеристик. Различные элементы или помещения, находящиеся в здании, также не являются отдельными объектами, как и те строения, которые не подпадают под определение капитального сооружения. Все они принимаются как характеристика главного сооружения.

Инвентаризация проводится в отношении всех объектов недвижимости как жилого, так и производственного или иного назначения.

К жилым объектам относятся многоэтажные и индивидуальные дома, общежития. Среди нежилых строений можно выделить здания, имеющие административное или общественное назначение, гаражи, дачи и иные постройки. Если строение было возведено в отсутствие оформленного должным образом разрешения на строительство, то инвентаризация также может быть проведена, поскольку наличие этого документа не влияет на результат технической проверки объекта недвижимости.

Ответственные субъекты для проведения инвентаризации

Инвентаризация находится в ведомости бюро технической инвентаризации. Данное учреждение имеет разветвленную структуру территориальных подразделений, за каждым из которых закреплены определенные районы административной единицы. Архивы БТИ хранят техническую информацию обо всех объектах недвижимости.

Среди полномочий БТИ числится проведение инвентаризации по заявлению собственника объекта за установленную законом плату.

В своей деятельности бюро и его территориальные подразделения взаимодействуют с иными службами и ведомствами. Среди них: Росреестр, ЖКХ, ЖЭУ, отделы, курирующие градостроительство, местные администрации, комитеты по землеустройству.

Порядок проведения инвентаризации

Проверка сооружения осуществляется сотрудниками БТИ. Процедура имеет несколько этапов.

  1. Оформление заявки на проведение инвентаризации. Оставить заявку могут, как физические лица или организации – собственники объектов недвижимости, так и государственные органы.
  2. Создание комиссии, предназначенной для исследования сооружения. Читайте также статью: → « ».
  3. Непосредственное исследование объекта недвижимости. Для реализации этой задачи сотрудники БТИ выезжают по адресу, указанному в заявке, и проводят осмотр, выполняют замеры и иные необходимые работы, фиксируя выявленные данные в перечне. На основании полученных сведений впоследствии составляется акт и дается заключение.
  4. Конечный этап инвентаризации – составление и выдача технического паспорта помещения или иного требуемого документа.

Условно все действия, проводимые в рамках инвентаризации можно разделить на работу на местности, предполагающую выезд специалистов на объект, и проведение осмотра и замеров и камеральную, когда полученные данные анализируются, и на их основе составляется документация. Все сведения, полученные в результате осмотра помещения и выполненных замеров, заносятся в электронную базу и передаются соответствующим ведомствам и службам.

Инвентаризация объектов, находящихся в государственной или муниципальной собственности, проводится на основании заявки соответствующего органа. Сотрудники БТИ проводят сверку объектов под надзором местных администраций, на территории которых располагается недвижимость. Выявив объекты, входящие в перечень, проводится х обход, на основании которого составляется документ, содержащий характеристики строений.

Физическое лицо может заказать проведение инвентаризации и получение нужного ему документа, обратившись лично в территориальные подразделения БТИ или многофункциональный центр.

Оформление результатов инвентаризации

Чаще всего инвентаризация проводится с целью оформления технического паспорта. Форма, состав сведений, подлежащих отражению, определяется приказом Министерства экономического развития и торговли РФ. Сведения, включаемые в технический паспорт объекта недвижимости:

  • площадь и объем объекта. Нежилая часть и дополнительные пристройки также учитываются и отражаются документально;
  • качественные характеристики: вид недвижимости, ее назначение, состояние отдельных элементов, таких как фундамент, крыша, стены, иные конструкции, имеющие важное значение;
  • в некоторых случаях указывается инвентаризационная стоимость.

Процедура инвентаризации объекта недвижимости является основанием для его включения в соответствующий государственный реестр. Технический паспорт, выдаваемый в качестве результата проведенного исследования, содержит характеристики помещения или строения, предназначенные для его идентификации, и не подтверждает титульного права на недвижимость.

Проведение технической инвентаризации может преследовать цель получения иных документов:

  • выкопировки помещений из техпаспорта;
  • заключений о состоянии объектов, относящихся к капитальному строительству;
  • справок об отсутствии (наличии) объектов капитального строительства, статусе таких объектов.

Типовые ошибки при проверках

Наиболее часто встречаются ошибки в составлении технических паспортов.

Ошибка Как исправить
Ошибка в составлении поэтажного плана. К примеру, могут быть неверно указаны замеры стен, газовая плита перепутана с электрической, ошибочно не указана вентиляция. До сотрудников БТИ следует донести информацию о том, что сведения в документе не соответствуют данным. Обычно назначается повторный выход, в ходе которого ошибки устраняются. В случае отказа можно обратиться в суд, но такого не случается. Все проблемы решаются без привлечения органов правосудия.
Отличие плана БТИ от аналогичных документов, подготовленных застройщиком. После постройки нового дома БТИ должны произвести его обмеры и составить соответствующие документы. На практике этот вопрос решается так. Сотрудники приходят и проводят обмеры первого этажа, затем проецируют полученные данные на все квартиры. В связи с этим могут возникать отклонения. Чтобы исправить положение необходимо истребовать у застройщика проектную документацию и с ней отправляться в БТИ.
Ошибка при внесении данных после перепланировки Если в помещении была проведена перепланировка, должен быть составлен соответствующий акт. Эта задача относится к компетенции специальной комиссии, которая впоследствии передает все данные в БТИ для корректировки имеющихся у них сведений. Случается так, что в результате в новом техпаспорте собственник обнаруживает ошибки. Чтобы устранить их, следует обратиться в БТИ и вызвать специалиста, который произведет осмотр и исправить недочеты.

Несоответствия, выявленные в документах БТИ, рекомендуется исправлять сразу после их обнаружения. Способы зависят от ситуации. Прежде всего, следует указать на наличие ошибки, при отказе в ее исправлении рекомендуется составлять претензию в головной офис БТИ в соответствующем субъекте.

Часто задаваемые вопросы

Наиболее часто задаются следующие вопросы:

Какова стоимость проведения инвентаризации? Зависит от срочности и составляет в районе 3-5 тысяч рублей.
Сроки выполнения Стандартный срок составляет 10-14 дней с момента поступления заявки.
Можно ли ускорить процедуру? Да, техпаспорт может быть изготовлен за 5 дней при условии уплаты повышенной пошлины.
Если у техпаспорта срок действия? Нет, законом срок действия не ограничен. Однако установлено, что один раз в пять лет должен проводиться новый осмотр, но на практике это правило выполняется редко. Также данные в документе устаревают при проведении каких-либо изменений в планировке.
Как исправить допущенную ошибку? Следует обратиться в орган, составлявший документ, и указать на несоответствие данных, отраженных на бумаге, действительности.

Пример разрешения конфликтной ситуации

При оформлении наследства потребовался паспорт недвижимости. Наследники обратились в территориальный отдел и заказали документ. Сотрудники БТИ осмотрели помещение, однако по прошествии двух недель, паспорт не был изготовлен.

Прежде всего, следует отметить, что все работы выполняются на основании договора, а не жестко установленных законодательных сроков. Перед обращением в БТИ рекомендуется ознакомиться с положениями подписанного договора и выявить сроки выполнения работ. В данной ситуации клиента защищает закон о правах потребителя, который предусматривает возможность уменьшения стоимости работ.

Поэтому в случае нарушения сроков изготовления документов рекомендуется писать претензию, ссылаясь на договор и положения законодательства о правах потребителя, требуя подготовки документа и уменьшения стоимости услуг. После получения письменных требований, БТИ обычно выполняет свои обязанности.

Землеустройства;

Государственной кадастровой оценки земель (в т.ч. для исчисления земельного налога);

1. Землеустройство и кадастровый учет земельных участков

Порядок установления границ участков определяется Законом о землеустройстве. Мероприятия по определению местоположения и границ земельного участка на местности именуются межеванием.

Объектом имущественных, гражданских правоотношений являются конкретные земельные участки , а не "площади ", "земельные сотки" или "земли ". Поэтому совершение сделок, приобретение прав и их государственная регистрация возможны только после кадастрового учета участка , независимо от способа его формирования (предоставления, разделения, выделения, слияния и пр.).

В случаях изменения границ, предоставления и изъятия участков , определения границ ограниченных в использовании частей участков в обязательном порядке проводится землеустройство. Перед государственным кадастровым учетом необходимо межевание земельных участков (п. 1 ст. 17, п. 2 ст. 19 Закона о земельном кадастре). Межевание включает (ст. 17 Закона о землеустройстве):

Определение границ объекта на местности и их согласование;

Закрепление на местности местоположения границ межевыми знаками и определение их координат или составление иного описания местоположения границ;

Изготовление карты (плана) объекта землеустройства.

3) копии или выписки из документов, на основании которых установлен особый режим использования земель;

6) списки координат пунктов опорной межевой сети;

7) списки координат межевых знаков;

8) акт проверки состояния ранее установленных границ земельного участка ;

9) технический проект (задание) с рабочим (разбивочным) чертежом;

12) акт установления и согласования границ земельного участка ;

13) акт о сдаче пунктов опорной межевой сети на наблюдение за сохранностью;

17) акт государственного контроля за установлением и сохранностью межевых знаков.

После проведения государственного кадастрового учета заинтересованному лицу выдается кадастровая карта (план) участка , которая содержит следующие основные сведения (ст. 14 Закона о земельном кадастре):

1) кадастровый номер;

2) местоположение (адрес);

7) качественные характеристики (в том числе показатели состояния плодородия для отдельных категорий земель);

8) наличие объектов недвижимого имущества.

Правила оформления кадастрового плана земельного участка ГЗК-1-Т.О-04-01-01 утверждены Росземкадастром 10.04.2001.

Государственный технический учет осуществляет Роснедвижимость и ее территориальные органы.

Таким образом, учет объектов недвижимости включает две стадии: 1) инвентаризацию объекта аккредитований организацией (ОТИ) с получением технического паспорта; 2) государственный технический учет объекта в Роснедвижимости .

В п. 3 Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и инвентаризации установлено, что объекты капитального строительства , подлежащие государственному техническому учету и технической инвентаризации, - это:

Плановую;

Внеплановую.

Первичная инвентаризация необходима для государственного технического всех объектов, инвентаризация которых ранее не проводилась. Плановая инвентаризация проводится не реже одно раза в пять лет. Внеплановая инвентаризация проводится:

При изменении объекта (перепланировка , реконструкция, переоборудование и пр.);

При совершении сделок с объектом.

По результатам инвентаризации оформляется технический паспорт. Если иное не установлено законодательством, сведения и документы об объектах технического учета и инвентаризации предоставляются в течение месяца со дня обращения собственника объекта (владельца, балансодержателя, наследника и их представителей).

Объекты технического учета, как правило, - объекты гражданских прав (индивидуальные жилые дома, квартиры, здания). Но иногда понятие недвижимого имущества и объекта технической инвентаризации может не совпадать.

Объекты технического учета не всегда являются объектом гражданских прав. Например, проводится инвентаризация и учет домовладений, многоквартирных домов , имущественных комплексов (производственно-технологических, складских, оздоровительных и пр.), кондоминиумов. Однако объектами имущественных прав и сделок являются жилые дома и хозяйственные постройки в домовладении, квартиры и нежилые помещения в многоквартирных домах (ранее и в кондоминиумах), здания и сооружения в производственно-технологических и др. комплексах.

3. Домовладения как объекты технической инвентаризации

Согласно по инструкции о проведении учета жилищного фонда единица технической инвентаризации - домовладение или отдельно стоящее основное здание . Но домовладение в целом нельзя отнести к единому объекту вещных прав.

В соответствии указанной Инструкцией домовладение - это жилой дом (дома) и обслуживающие его (их) строения и сооружения, находящиеся на обособленном земельном участке . Фактически домовладение представляет собой учитываемый под одним адресом и под одним инвентарным номером комплекс, включающий земельный участок с элементами благоустройства и другие объекты недвижимого, а иногда и движимого имущества. В частности, в Инструкции говорится, что служебные строения могут быть некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются (сараи, гаражи индивидуального пользования, навесы, дворовые погреба и т.п.). Очевидно, что такие указанные в Инструкции дворовые сооружения, как заборы, ворота, выгребные ямы, колодцы, дворовые покрытия и т.п., в силу отсутствия прочной связи с землей не могут быть отнесены к особо ценным объектам гражданских прав - недвижимому имуществу.

Жилой дом с хозяйственными постройками и сооружениями может рассматриваться как главная вещь и принадлежность. Постройки следуют судьбе жилого дома , если договором не предусмотрено иное (ст. 135 ГК). Приобретение и государственная регистрация права на жилой дом влечет приобретение прав и на хозяйственные

Слово "инвентаризация" имеет латинские корни. В переводе оно означает "опись имеющегося имущества". Порядок технической инвентаризации объектов недвижимости предполагает их выявление в натуре и оформление по установленным правилам. Данная процедура может выполняться в отношении имущества, находящегося в частной, муниципальной либо государственной собственности. Рассмотрим далее основы технической инвентаризации объектов недвижимости.

Общие сведения

Все объекты нежилого и жилого фонда подлежат обязательной инвентаризации и учету. Они должны быть включены в соответствующие госреестры. Государственная техническая инвентаризация и учет объектов недвижимости направлены на установление их принадлежности. Они предполагают совершение систематизированных действий по сбору, обобщению, хранению сведений о состоянии, составе, стоимости имущества и его правообладателе. Проведение технической инвентаризации объектов недвижимости относится к компетенции специализированных учреждений или унитарных предприятий. В описи в качестве единицы используется отдельно расположенное основное здание, домовладение. Основу текущей техинвентаризации составляют данные обследования сооружений и сплошного обхода.


Классификация

Существуют следующие виды технической инвентаризации объектов недвижимости:

  1. Внеплановая.
  2. Плановая.
  3. Первичная.

Последняя осуществляется в отношении всех сооружений, опись по которым ранее не была проведена. По результатам процедуры на каждый объект оформляется техпаспорт. Его форма и состав сведений, присутствующих в нем, определяются Минэкономразвития и торговли.

Важный момент

Техпаспорт выступает в качестве документальной основы для ведения Единого госреестра. При этом он не является правоустанавливающей бумагой. Для получения свидетельства, подтверждающего возникновение, прекращение, переход либо ограничение права на имущество, необходимо обратиться в уполномоченный орган – Регистрационную службу.

Специфика

По результатам первичных мероприятий каждому сооружению/домовладению присваивается номер. Такая техническая инвентаризация объектов недвижимости выполняется при:

  1. Изменении качественных характеристик. Это может быть перепланировка, реконструкция, снос, переоборудование, возведение и проч.
  2. Заключении сделок, подлежащих госрегистрации.


Плановая техническая инвентаризация объектов недвижимости выполняется при наличии изменений, появившихся после первичной процедуры, для отражения их в документации. Она осуществляется не реже 1 раза в 5 лет. Техническая инвентаризация объектов недвижимости, а также выдача соответствующих документов производится юрлицам и гражданам за плату. Она не является госпошлиной. Таковыми являются, например, таможенные сборы за таможенное оформление. Это оплата непосредственных услуг кадастровых инженеров. Однако ее размер и правила взимания определяются в законодательстве.

Организация технической инвентаризации объектов недвижимости

Процедура предполагает выезд специалистов (кадастровых инженеров) по адресу расположения имущества. На месте выполняется обследование и производятся обмеры. Инструкция по технической инвентаризации объектов недвижимости предусматривает осмотр всех конструктивных элементов сооружения/помещения. В здании, например, обследуются подвалы, шахты лифтов, чердаки, помещения. Осмотру подлежат и технические этажи. В процессе мероприятий устанавливается точная площадь всех помещений. В качестве объектов инвентаризации могут также выступать дороги. На них также составляются паспорта, а сведения о них включаются в Единый госреестр.

Нормативная база

В целях формирования единых принципов учета объектов были приняты соответствующие законы и методические рекомендации. К ключевым нормативным актам следует отнести:

  1. ФЗ №122, регламентирующий правила регистрации имущества и сделок с ним.
  2. Положение о госучете жилфонда РФ. Оно утверждено правительственным постановлением №1301 от 13.10.1997 г.
  3. Правила ведения ЕГР.

Непосредственные мероприятия, касающиеся обследования сооружений/помещений, определяет инструкция по технической инвентаризации объектов недвижимости.

Правила формирования ЕГР

В соответствии со сведениями, полученными после проведения технической инвентаризации, составляется Единый госреестр. Он ведется на электронных и бумажных носителях. В случае наличия расхождений между данными используются сведения, присутствующие в бумагах. Для каждого объекта составляется учетная техническая документация. Она группируется в дело. Подлинники документов, хранящиеся в архивах, не предоставляются, если иное не предусмотрено в законодательстве. В Единый госреестр заносятся сведения о наличии, местоположении, назначении, фактическом использовании, состоянии, составе и стоимости объекта на конкретную дату (последней проверки).

Государственный технический учет

Он обязателен для жилых и специализированных домов (общежитий, гостиниц, приютов, интернатов и проч.), квартир, служебных и прочих (нежилых в том числе) помещений, находящихся в иных строениях, вне зависимости от формы их собственности. Он предполагает оперативные, статистические и бухгалтерские процедуры. Основу учета формируют технические мероприятия. Они выполняются вне зависимости от принадлежности сооружений/помещений, по единой для всей территории РФ системе. Техучет включает в себя техническую инвентаризацию и регистрацию документации об обязанностях владельцев (арендаторов, пользователей) по содержанию объектов.

БТИ

Учет недвижимых объектов возлагается на специализированные структуры (муниципальные/государственные). В качестве одного из таких органов выступает БТИ. Это обособленное подразделение управления по учету, инвентаризации и оценке недвижимости. БТИ реализует соответствующие функции в пределах конкретных административно-территориальных единиц. В своей деятельности Бюро техинвентаризации руководствуется конституционными положениями, отраслевыми нормативными актами и методическими указаниями. БТИ выполняет свою работу во взаимодействии с госорганами и структурами местной власти:

  1. Учреждениями, уполномоченными осуществлять регистрацию имущества и сделок с ним.
  2. Комитетами по землеустройству и земельным ресурсам.
  3. Органами ЖКХ.
  4. Судами, нотариальными конторами, банками.
  5. Органами градостроительства и архитектуры.
  6. Страховыми и пожарными службами.

БТИ в соответствии с техническим учетом недвижимых объектов составляет и предоставляет формы статистического наблюдения в территориальные органы госстатистики в сроки и по правилам, установленным Госкомстатом при согласовании с Госстроем РФ.

Ключевые задачи

Технический учет и инвентаризация направлены на:

  1. Обеспечение объективной и полной информацией госорганов, осуществляющих надзор в сфере градостроительной деятельности.
  2. Создание обобщенной базы данных о соответствующих объектах и их распределении по территории. Реализация данной задачи направлена на совершенствование планирования местности.
  3. Обеспечение достоверности и полноты информации о налоговой базе.
  4. Сбор и предоставление данных об объектах для ведения статистического учета.
  5. Информационное обеспечение работы системы госрегистрации.

Функции БТИ

Бюро осуществляет:

  1. Техническую инвентаризацию с последующей паспортизацией жилфонда и прочих недвижимых объектов.
  2. Контроль состояния помещений и сооружений.
  3. Оценку, переоценку объектов (для целей налогообложения в том числе).
  4. Консультационное и информационное обслуживание.
  5. Прочую деятельность, касающуюся технического учета недвижимых объектов.

Дополнительно

В качестве результата техинвентаризации выступает технический паспорт. Он составляется на каждое строение/помещение, подвергающееся обследованию. В нем фиксируется наличие осмотренного объекта, его фактическое расположение, владелец, стоимость, технические характеристики, состав, границы, состояние, кадастровый, реестровый и инвентарный номера. Кроме этого, в паспорт проставляется отметка о включении сведений в ЕГР. На каждый объект должно быть открыто дело под соответствующим номером. Оно представляет собой техпаспорт с приложенными к нему документами, которые составляются по результатам обследования. По мере выполнения проверок дело пополняется соответствующими актами. Вся документация по объекту передается на хранение в архив БТИ. Субъекту права на руки выдается копия паспорта, заверенная печатью Бюро и подписью его руководителя.


Историческая справка

БТИ начало свое существование после принятия постановления, регламентирующего инвентаризацию имущества Советов. В 1930 г. был утвержден другой документ, по которому описи подлежал жилфонд госбюджетных структур, кооперативных объединений и частных лиц. По данным документам техническая инвентаризация объектов недвижимости была направлена на:

  1. Получение информации для составления балансов народно-хозяйственного комплекса.
  2. Обеспечение оценочных показателей для правильного воспроизводства имеющихся основных фондов посредством амортизационных накоплений.
  3. Использование оценок и данных инвентаризации строений и земель.

Издание специальных нормативных актов позволило распространить деятельность БТИ на все города, курортные, дачные и рабочие поселки, сформировать финансовую базу, обеспечить применение единых методов. В качестве основного недостатка оценочных данных, полученных в то время, следует назвать отсутствие системы цен и норм. Налоговые и страховые органы в отдельных областях проводили операции на разной рыночной основе. Оценочная стоимость сооружений зачастую сильно занижалась. Это, в свою очередь, уменьшало страховые выплаты и компенсации за ущерб, причиненный стихийными бедствиями.

Соответственно, в госбюджет поступали меньшие суммы налогов. В балансах домоуправлений занижались амортизационные начисления и объем средств, выделяемых на выполнение капремонта. В результате в 1939 г. было издано новое постановление, предусматривавшее генеральную переоценку сооружений на всей территории страны. Это позволило привести данные разных населенных пунктов к единым нормам и ценам. Впоследствии изменения в систему инвентаризации вносились в послевоенное время. В рамках этой работы была восстановлена и расширена деятельность БТИ. В 1960-1972 гг. была проведена новая переоценка с определением износа существовавших основных фондов государства. Завершающим этапом становления системы инвентаризации считается 1982 г. Тогда была выполнена полная переоценка жилфонда, земных зон, коммуникаций для целей госстрахования.

Как уже отмечалось, объекты недвижимости при регистрации должны быть описаны на основании данных кадастрового учета - для земельных участков, технического учета (инвентаризации) - для зданий, строений, сооружений, жилых и нежилых помещений, на основании деклараций - для дачных и садовых домов, индивидуальных гаражей, иных объектов недвижимости на земельных участках для дачного хозяйства, садоводства, ИГС. Кадастровый учет объекта в ГКН является необходимым условием регистрации прав, за исключением декларируемых объектов "дачной амнистии" (п. 1.2 ст. 20 Закона о регистрации прав). Заявление о кадастровом учете земельного участка может быть подано одновременно с заявлением о государственной регистрации прав (п. 2 ст. 16 Закона о регистрации прав), поскольку в настоящее время кадастровый учет и государственную регистрацию осуществляет один орган - Росреестр. Кадастровый паспорт иного объекта недвижимости (здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства) до 1 января 2013 г. является обязательным приложением к документам, необходимым для первой регистрации прав и сделок с этим объектом в ЕГРП (п. 10 ст. 33 Закона о регистрации прав). После 1 января 2013 г. кадастровый паспорт данных объектов необходим для регистрации только в случае, если сведения об объекте отсутствуют в ГКН (п. 11 ст. 33 Закона о регистрации прав). Выданные до 1 марта 2008 г. в целях государственной регистрации кадастровые планы земельных участков и технические паспорта иных объектов недвижимости имеют равную юридическую силу с кадастровыми паспортами (п. 12 ст. 33 Закона о регистрации прав).
Кадастровый паспорт земельного участка (выданный до 1 марта 2008 г. кадастровый план) должен быть удостоверен органом кадастрового учета (территориальным органом Роснедвижимости, Росреестра), кадастровый паспорт иного недвижимого имущества (выданный до 1 марта 2008 г. технический паспорт) - ОТИ (БТИ), декларации заполняются гражданами самостоятельно*(158). Эти документы представляются в регистрирующий орган только один раз*(159). Для регистрации последующих сделок и (или) перехода права представления кадастрового паспорта данного объекта недвижимости уже не требуется.
Кадастровый паспорт не имеет "срока действия". Как установлено ч. 10 ст. 45 Закона о кадастре недвижимости, никто не вправе требовать от собственника прошедшего технический учет объекта или иного лица плановой, внеплановой или иной технической инвентаризации (переучета, повторного описания, формирования и т.п.) в связи с выдачей кадастрового паспорта или государственной регистрацией.
В документах кадастрового и технического учета проверяется наличие наименования организации, удостоверившей паспорт (план), должности, фамилии и подписи должностного лица, печати организации. Также проверяется соответствие наименования и места нахождения (адреса) объекта сведениям, указанным в заявлении о государственной регистрации и в правоустанавливающем документе.
Следует подчеркнуть, что кадастровые паспорта (кадастровые планы участков и технические паспорта иной недвижимости) не являются правоустанавливающими документами. Сведения в них о правообладателях не имеют юридической силы. Поэтому если в этих документах указан прежний собственник (или вообще не указан), это не должно препятствовать государственной регистрации сделки и прав нового собственника. Паспорт (план) - источник сведений об объекте недвижимости, но не о правах на него. Повторного изготовления копии технического паспорта или переоформления его на нового правообладателя не требуется. Для государственной регистрации прав, возникших до 31 января 1998 г., кроме кадастрового плана необходимы сведения о правообладателе и наличии (отсутствии) арестов, запретов, прочих ограничений (обременений) прав, имеющиеся в ОТИ (БТИ) и иных органах, осуществлявших регистрацию недвижимости до начала деятельности учреждения юстиции (его филиала). При отсутствии у заявителя таких документов регистрирующий орган может самостоятельно обратиться за информацией, необходимой для государственной регистрации в соответствии с п. 3 ст. 8 Закона о регистрации прав. После регистрации прав в ЕГРП учреждением юстиции для регистрации дальнейших сделок с данным объектом и перехода прав на него документы организаций, ранее осуществлявших регистрацию недвижимости, о принадлежности имущества и об отсутствии ограничений (обременений) не требуются.
Подлинник кадастрового паспорта (кадастрового плана, технического паспорта) после регистрации должен быть возвращен правообладателю. В дальнейшем при совершении сделок кадастровый (технический) паспорт объекта или выписка из него может передаваться правообладателем приобретателю одновременно с передачей недвижимости в соответствии с п. 2 ст. 456 ГК.
В целом для оформления прав на недвижимость, в том числе для первичной государственной регистрации в ЕГРП, необходимы следующие документы ОТИ (БТИ):

  • кадастровый паспорт регистрируемого объекта (техпаспорт, поэтажный план с экспликацией);
  • справка о правообладателе и об отсутствии ограничений (обременений) (только в случае регистрации прав, возникших до начала деятельности учреждения юстиции в данном регионе);
  • справка об инвентаризационной стоимости объекта (в случае нотариального удостоверения сделки, наследования и дарения недвижимости).

Выписки из ЕГРОКС необходимы только в том случае, если на территории данного субъекта РФ вступили в действие Правила ведения ЕГРОКС.
Для оформления и государственной регистрации прав на земельный участок необходимы следующие документы, описывающие земельный участок:

  • кадастровый паспорт (если ранее права и сделки с данным участком не регистрировались в ЕГРП учреждением юстиции или регистрационной службой, и заявитель одновременно не подает заявление о кадастровом учете участка);
  • справка из земельного комитета о правообладателе и об отсутствии ограничений (обременений) (только в случае регистрации прав на участок, возникших до начала деятельности учреждения юстиции в данном регионе);
  • сведения о кадастровой стоимости участка (в случаях нотариального удостоверения сделки и наследования участка; данные сведения могут быть указаны в кадастровом паспорте).
© 2020 Советы по строительству коттеджей